莱蒙水榭山3期推广策略汇报.pdf

2009 ，别墅只看水榭山 —— 莱蒙·水榭山3期推广策略汇报 — — Aug ，3 项目愿景 项目愿景 2008年水榭山卖出了好成绩， 但没有实现好溢价； 水榭山已经建立良好的市场认知度， 但还不具备足够的影响力。 溢价、品牌、影响力一个都不能少。 所以2009年，我们需要更加务实的解决方案， 市场、竞争、客户群三大战役一一解决。 直面三大障碍 直面三大障碍 【宏观层面】 【竞争层面】 【客户层面】 经济走势趋好，楼市稳中有变 竞争扩大化，全新豪宅格局 主力未变，心态变化 1 2 3 市场研判 竞争变化 客群分级 ONE 市场 1 TWO 竞争 THREE 客户 宏观经济层面复苏明显，但楼市存在变数很大 经济环境：尚未走出金融危机的深度调整，但流动性过剩和信贷的相 对宽松、以及对未来的通胀预期，可能提高不动产价格预期 房地产市场：目前已经稳步企升，但开始出现疯狂的迹象， 受国内外经济的影响，尤其是政策的直接影响，后市难预 进入三季度，大幅度震荡下跌可能性并不大，房地产很有可能会在量 价临界点做探索性振荡 市场机会点：通胀预期与股市获利资金很有可能注入豪宅领域！ 经济回暖迹象明显和金融层面的宽松，对豪宅的下半年继续升温带来直接影响 挑战与障碍：如何利用市场上升机会，快速实现项目市场地位登顶？ 项目登顶和溢价的前提有二：一是市场看涨，二是客户认同项目独特的价值标 准，愿意多付出。关键是快速通过价值推广和营销手段，使目标客群能够联想 到水榭山就是明天的水榭花都、华侨城等标杆豪宅，目前尚是价值洼地，未来 则是恒升价值标杆。 解决方案 1 市场研判 市场策略 市场目标：“树立牢固的城市一线别墅标杆”，顶级与唯一 （“买别墅只看水榭山”——中心区纯别墅NO.1的绝对认知） 盈利目标：最大化实现三期溢价 品牌目标：持续为莱蒙/水榭品牌加分 ONE 市场 2 TWO 竞争 THREE 客户 面临新的竞争格局 （三期与二期的变化）  （产品形态）当二期定位为“城市第一居所别墅”时，竞争对手锁定在 丹堤、维港为代表的城市别墅，远至曦城；  （资产价值）当三期重新提价，定位为“城市一线别墅NO.1”并且作 为“投资品必选”之一时，竞争已从CBD区域（龙岸、溪山、丹 堤）扩大到全深圳范围内的一线豪宅（如西部曦城；东部天麓、天 琴湾、天涛轩等）。 类别