构建北京市二手房指数系统的思路和具体操作步骤.pdf

目 录 中文摘要I 英文摘要 II 1 绪 论1 1.1 研究背景1 1.1.1 北京二手房市场运行态势分析 1 1.1.2 北京市二手房发展存在的主要问题 4 1.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析 5 1.2 建立北京二手房指数的分析研究内容 7 1.3 建立北京二手房指数的理论和实践意义 8 1.4 文献综述及评价 9 1.4.1 房地产指数 9 1.4.2 二手房指数发展概况 12 1.5 本文的研究方法 14 2 北京二手房指数的建立 16 2.1 指数理论基础 16 2.1.1 指数的性质 16 2.1.2 指数的作用 16 2.1.3 指数的分类 17 2.1.4 指数编制的基本问题 18 2.1.5 指数的计算方法 18 2.2 房地产价格指数编制的理论模型 19 2.3 北京二手房指数的构建 22 2.3.1 编制北京二手房指数的技术路线 22 2.3.2 编制北京二手房指数的模型选择 23 3 建立北京二手房价格指数中几个核心问题的细究26 3.1 采样区域划分及采样点的选择 26 3.2 采样区域内“标准房”选择 27 3.3 基期的确定 28 3.4 价格的提取及测算 29 3.5 指数的计算 32 3.6 几个注意事项： 33 4 北京市二手房价格指数的模拟 34 4.1 模拟的范围及方法 34 4.2 模拟步骤34 4.3 结论39 5 北京二手房景气指数的构建 41 5.1 房地产预警系统基本原理 41 5.1.1 房地产周期 41 5.2 北京二手房预警系统设计 43 5.2.1 系统简介 43 5.2.2 影响二手房市场的主要指标 43 5.2.3 综合指数计算方法的选择 45 5.3 北京市二手房景气指数编制流程 46 5.3.1 指标的选择 46 5.3.2 指标数据库及数据调整 47 5.3.3 消除量纲影响 47 5.3.4 权数的确定 47 5.3.5 确定基准对比时期 48 5.3.6 季节和价格因素调整 48 5.3.7 计算数学模型选择 48 5.4 “北京二手房景气指数”的预期作用49 6 结论和展望 50 致 谢51 参考文献52 1 绪 论 1.1 研究背景 在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量 占整个房地产交易量的 80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是 房地产市场重要组成部分，供给和需求极为分散是其最大特点。同时， 二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存量房产，重新 配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产 一、二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。 北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手 房交易已发展较为成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市 场的半壁江山，且上海市成立有专门的二手房指数办公室，目前定期 发布二手房指数报告，对于提高市场运行效率，指导消费起到良好的 作用。反观北京市二手房市场，其快速的发展使得二手房指数的研究 和发布已经成为市场的呼唤，历史的必然。在这个大背景下，本文对 于北京市二手房指数体系做了较为深入的研究，提出了构建北京市二 手房指数的思路和具体操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北 京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产三级市 场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，并且本文研究的重点落脚在 交易量大、对社会生活影响重大的二手住宅市场。 1.1.1 北京二手房市场运行态势分析 北京市二手房市场的放开可追溯至 1999 年 10 月 7 日，