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第三部分：项目产品策略
1 项目分期发展策略
1.1 项目分期开发原则
综合考虑地块现状，以监控即将开通的黄河路为首选开发地块；
各分期开发中要充分考虑水系的完整性和连续性；
各分期开发中要充分考虑公建配套布局的兼顾性；
分期过程中要充分考虑首期引爆市场后，后几期能持续升温之特点；
首期发展用地面积可少于200 亩。
1.2 建筑类型的选择
采用多层洋房为主，别墅为辅，以及适量的小高层洋房、小户型公寓具体
描述如下
1、多层洋房：
4 层半高级洋房：首层还私家花园，顶层带阁楼、层顶花园
6 层半高级洋房（或5 ＋1）顶层带阁楼（或中空复式）首层带私家花园
顶层带屋顶花园
2 、别墅
2 －4 联联排别墅（2 －3 层），私家花园，户均一个车位，顶层露台作屋
顶花园
4 层叠加式别墅：首层带私家花园，顶层带露台屋顶花园
3、小高层洋房/公寓
9 －11 层电梯洋房，地下停车场
4 、小户型公寓
3-4 层40-70 平米国际公寓，设地下停车场或人防。
1.3 项目分期开发计划：
根据项目地块自身开发条件，以及市场容量，现项目划分为4 个开发期：
如下图：
第一期：地块最南面即临黄河路一面
以地块东南角为起点、横向或纵向划出200 亩地块作为第一期开发，并且
在该区域划出地理位置最优越，交通条件最好的一块作为项目的首期第一组
团，即项目的核心启动区。
第一期的住宅类型建议为：
6 层半高级洋房，
4 层半高级洋房，
2 －3 层2 联别墅。
本期以洋房为主，联排别墅为辅，且还要将洋房和别墅的区域明显分开
第四期：地块最北面，即内部规划道路以北的区域。
该地块监控沪宁高速，既是项目开发难点，又是整个项目的利益归属点；
第四期的住宅建筑类型建议为：
6 层半高级洋房
9 －11 层小高层。
第二期、第三期：
以内部规划道路以南，第一期200 亩以外的所有地块，原则上将二、三期
平均划分，但可根据地块现状及规划思想灵活掌握。
第二、第三期住宅建筑类型建议：
4-6 洋房
联排、高级洋房
高层电梯洋房
国际公寓
本期主要以多层洋房和别墅为主，为了减轻后期提高容积率的压力，配备
少量的小高层；具体的建筑类型配比视市场情况而定。
1.4 分期发展的策略方针
通过上述分期开发原则奥园的一贯模式和项目自身特点，初步制定各分期
发展策略方针如下：
第一期：以“品牌＋生活方式+奥园的参照+产品+价格”推动首期的热销；
第二期：以“产品+生态环境+ 品牌+生活”方式推动第二期的热销；
第三期：以“产品+生态环境+教育+服务推动”第三期的热销；
第四期：以“产品+生态环境+教育+服务+文化”推动第四期的热销。
最终拉动项目的利润最大化。
1.5 项目总平面布局要点建议：
1.5.1 主轴线建议：
项目南北呈长方形，建议项目的主轴线以奥林匹克大厦为起点，南北呈龙
型蜿蜒贯穿整个小区I
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