华仑港湾营销战略与策略.pdf

世界等待世界等待世界等待世界等待，，，，湾区出发湾区出发湾区出发湾区出发 ““华仑港湾华仑港湾华仑港湾华仑港湾””营销战略与策略营销战略与策略营销战略与策略营销战略与策略 世联地产世联地产世联地产世联地产 2010201020102010. 01. 目标理解目标理解OBJECTIVE 02. 项目分析ANALYSE 03. 项目定位POSIT 04. 核心问题PROBLEM 05.05. 战略战略TACTICSTACTICS 0606. 策略策略TACTICSTACTICS 启动区目标启动区目标 启动区营销目标年启动区营销目标 价格目标价格目标 财务目标财务目标 形象目标形象目标 • 启动区价格略高于名 流印象流印象 ，同时向世茂同时向世茂 • 2011年5月下旬，启 滨江看齐 。 • 建立豪宅形象，对现有 动区实现销售3亿元 . “第九湾”形象给予价 值支撑值支撑 。。 2011年我们的三大目标 目标理解目标理解 财务及价格目标理解财务及价格目标理解 财务目标分解财务目标分解 两房户型 三房户型 四房户型 顶层户型 160160㎡㎡作左右作左右 8080-9090 ㎡((20%)) 120120- 140140㎡((60%)) 300300-400400 ㎡((5%)) (15%) 按照8000元/M2价格预期计算： 实现实现33亿元的销售目标亿元的销售目标 ，意味着本项目意味着本项目 一期必须实现销售大约期必须实现销售大约3750037500 ㎡㎡建面建面, 约350套房。 对目标的理解对目标的理解 客户基础——实现销售350套房目标,在淡市下按照30%的认筹率、50%的解 筹率计算，项目需实现700组的认筹客户，近2350组上门客户。 其他保证——项目如何在短时间、快速度积累足量客户，是本项目营销需要 解决的问题。 形象目标理解：国际视野的“第九湾”需灌以更 目标理解目标理解 多的定义及演绎，花费一定的成本引导客户接受 ┎ “第九湾”形象的支撑意味着什么？从首次市场成果沟通的共识可以 明确明确， ““第九湾第九湾 ””形象高度突出形象高度突出 ，已提升到与国际湾区媲美的高度已提升到与国际湾区媲美的高度， 但仍需灌以更多的定义及演绎，关键在于我们可能需要奠立第九湾区 的标准，同时花费一定的时间成本引导客户接受认可。 在项目财务目标与价格目标的要求，项目“第九湾”形象必须从项目 的产品属性出发，充分演绎滨江生活。 ┎ 就实现财务目标而言，形