绿城月明路项目Knowway简要推广思路汇报.pdf

绿 城 月 明 路 项 目 Knowway 简要推广思路汇报 关于项关于项目的的2个问题思考个问题思考 11.形象定位形象定位 22.蓄客策略蓄客策略 产品序列 市场序列 营销序列 形象定位形象定位。 形象确立的基础要素构成 市场环境 产品格局 客户预判 形象调性 11.杭州整体高端公寓市场杭州整体高端公寓市场 2010年的高端公寓的供给量是2009年销售量的2倍多， 预计开盘上市时间多集中于4-5月份、9-10月份两大主流 黄金周期黄金周期，竞争预期相当激烈竞争预期相当激烈。 22.滨江区市场环境滨江区市场环境 ·潜在供应量小：滨江区前两年住宅土地出让较多， 目前大多已售罄交付目前大多已售罄交付，0909年该区域出让土地很少年该区域出让土地很少，目目 前江南在售的类似项目只有彩虹豪庭、钱江水晶城等 项目项目。住宅供应量不大年住宅供应量不大，，因此住宅市场机会较因此住宅市场机会较 大。 22.滨江区市场环境滨江区市场环境 ·均价普遍进入２万元时代：滨江一线江景房的销售均 价在25000元/平米左右，随着本项目的高调介入，周边 的房价迅速攀升的房价迅速攀升，滨滨江区高端住宅趋普遍化区高端住宅趋普遍化。 22.滨江区市场环境滨江区市场环境 ·高端改善性需求标杆楼盘缺乏：以东方郡为例，主力 户型多集中于90平米、130平米。区域内多数楼盘规划 较早较早，高端改善性的项高端改善性的项目不多不多。 33.竞争版图竞争版图 从区域竞争走向全城竞争。 形象确立的基础要素构成 市场环境 产品格局 客户预判 形象调性 11.绿城系高端公寓布局江南绿城系高端公寓布局江南。 绿城品牌本土布局进一步完善，月名路项目是 绿城高端公寓产品布局南岸的领衔作品。也是 绿城第绿城第二代高层公寓的代表作品之代高层公寓的代表作品之一。 提示：强势导入绿城品牌效应，深入挖掘第二代高层公 寓对寓对区域市场的标杆价值域市场的标杆价值。 22.区域改善型产品定位区域改善型产品定位。 根据项目目前规划方案，160平米以上大户型房源所 占比例达66％以上，以26000元／平米参考均价计算， 主力总价将在主力总价将在400~~600万区间万区间，面积较大面积较大，总价较高总价较高， 属区域内为数不多的改善型户型规划项目之一。 提示：市场客户容量较之前滨江楼盘缩水较多，参考客群的 提示案例提示案例也较少较少，需针对改善需针对改善型物物业和改善性人群作和改善性人群作重点的点的 挖掘与推广。 33.地块素质无明显优势地块素质无明显优势，产品亮化产品亮化。 项目地属滨江腹地，无明显江景资源，周界关系较 弱，短时期内四至小配套不够完善，也不属一线 地铁概念项目地铁概念项目。项目品牌与产品作为高端语境首项目品牌与产品作为高端语境首 选。 提示：形象基调弱化周界不良地块素质，产品系列价值深入， 并并以区域大环境作为背景诉求域大环境作为背景诉求。 44.市场潜在机会较大市场潜在机会较大，快节奏开发快节奏开发。 区域内土地出让减少，导致潜在供应量不大，老盘 基本去化完毕，或进入尾盘销售。为高端形象营 造提供造提供一定的空间定的空间。产品规划在区域内的高端定产品规划在区域内的高端定 位较明确，2010年入市有较好的竞争时序差。 提示：项目工程力度首要保障，尽可能提前形象入市，提前 蓄客蓄客，放大蓄客放大蓄客周期期，把控推控推盘节奏节奏。 形象确立的基础要素构成 市场环境 产品格局 客户预判 形象调性 11. 目标客群区域预判目