深圳东门港澳8号商业项目汇报提案.pdf

东门港澳8号商业项目 汇报提案 深圳世方商业地产顾问有限公司 目 录 第一部分、项目及所在商圈基本情况介绍 第二部分、项目多项定位方向探讨 第三部分、销售模式分析 第四部分、世方公司2011年销售项目介绍 第一部分 项目及所在商圈基本情况介绍 项目及所在商圈基本情况介绍 一、地段： 项目位于东门商圈东门中路与湖贝路交汇处（东门步行街正对面）。 项目位置 项目及所在商圈基本情况介绍 2、项目参数指标 2、项目参数指标 （一）商业建筑面积：共18000㎡； （一）商业建筑面积：共18000㎡； 项目商业部分包括地下一层，地上五层，单层面积为3000㎡。 项目及所在商圈基本情况介绍 3、项目周边交通配套情况 东门中路 深南东路 东门中路 深南东路 项目周边主要道路有： 深南东路：双向六车道宽约50米，是城市的主干道，日车流量较多，道路两 侧拥有众多金融配套。 东门中路：双向六车道宽约50米，是东门商圈的主干道，道路两侧商场林立 ，人流集中，日人流量超过30万。 湖贝路：双向两车道宽约10米，较窄，道路两侧建有众多的批发市场，如 窗帘市场、小商品市场等。 项目及所在商圈基本情况介绍 地铁1号线：距离项目约200米处就是地铁1号线的老街站，每5分钟一班， 罗湖往返世界之窗，为东门带来了源源不断的人流。 项目及所在商圈基本情况介绍 4、项目周边配套 （1）商业配套：项目周边拥有茂业百货、太阳百货、东门步行街等， 商业配套完善。 （2 ）生活配套：项目周边就有新一佳、百货、菜市场、华佳窗帘布艺 城等生活配套。 （3 ）金融配套：由于东门地区人流量较多、商业氛围浓烈，周边金融 配套十分完善，拥有建行、农行、工行、中国银行、交通银行、招商 银行等十余家银行。 （4 ）市政配套：项目周边拥有儿童公园、罗湖小学、地铁站、公交站 、医院等配套设施。 项目及所在商圈基本情况介绍 5、东门商圈情况 东门商圈总占地面积17.6万平米，其中商业面积达到50万平方米，这 里云集着茂业百货，太阳广场，旺角购物中心，九龙城等众多大型商厦 ，构成了深圳规模最大，商城最集中，商品经营种类最齐全的商业街区 ，日最高客流量达到60万人次，全年营业额50亿。 项目及周边商圈基本情况  东门商圈定位中低端，目前经营服装鞋包和小件商品的店铺约占九成 ，大型综合性百货亦整体档次较低。存在着经营范围雷同、商品种类 相似的问题，商家各自为战，大型百货的竞争在逐渐加剧，茂业百货 、天虹商场、太阳广场等大型百货商场至今仍局限在价格战的低端竞 争状态。  东门商业业态比较简单，重复性强，多数商场经营主题无特色，定位 模糊，缺乏严格的功能划分，导致无法成功地将人流引导上楼，极大 地影响了楼上价值和租金。 在下一轮东门市场调整中，一些主题化商场的优势将逐渐突出，如以 青少年“淘宝”为主题的东门町，以“ 日韩系潮流服饰”为主题的南塘商 业广场、服装批发为主题的宝华白马和新白马等，东门商圈将逐步从 雷同恶性竞争进入到稳定共赢的局面。 第二部分 项目多项定位方向探讨 项目多项定位方向探讨 东门悠久的商业历史，每日数十万的人流，零售、专业市场百 花齐放的现状，加上本项目所处的地段优势，为项目多项定位的操作 可能性奠定了基础。 对于最终选取哪种定位要从多个角度来综合考虑。 第一、实现项目价值最大化； 第二、经营压力相对较小； 第三、发展商实际的资金需求； 第四、发展商的资源和经