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我国现代酒店式公寓设计现状和发展策略 探析 【摘要】作为一种新兴的酒店经营模式，同时也 是旅游房地产的一种类型，酒店式公寓在我国迅速发展推 广。但由于在我国发展时间尚短，并未建立起成熟的建筑设 计理论与实践标准。本文通过阐述酒店式公寓的发展与特 点，分析当前我国现代酒店式公寓的现状与问题，提出了我 国酒店式公寓发展的相关策略。 【关键词】酒店式公寓；设计；现状；问题；策略 酒店式公寓也被称作为“酒店式服务公寓(serviced apartment),是一种提供酒店式管理服务的公寓，将住 宅、酒店等多功能结合，主要用于租住与投资。酒店式公寓 的兴起与发展显示出了我国各地区的经济发展水平，是经济 发展的必然产物。因而，要充分了解酒店式公寓的特点，并 通过当前出现的问题进行分析，以探讨有利于我国酒店式公 寓健康发展的策略。 、关于酒店式公寓 1、酒店式公寓的定义 酒店式公寓指的是公寓具备酒店标准的软硬件设施及 服务，通过开发商将公寓以产权独立的形式出售，通过专业 的物业管理公司进行统一经营与管理，并提供酒店模式的服 务。酒店式公寓是将高质量服务融合进日常生活，是经济发 展到一定程度的产物。 2、 酒店式公寓的特点 首先，在产权方面，酒店式公寓是拥有独立产权的，可 以在房地产市场上进行买卖。其次，在服务管理方面，酒店 式公寓通过专业的管理物业人员，采用酒店式管理，为住户 提供酒店式的服务，比如家政服务、安全服务、交通服务等, 服务质量高、服务内容完善，以满足消费者的需求。 3、 我国酒店式公寓发展分布状况 由于改革开放对沿海城市的影响，通过对经济发展与国 际信息的最先吸收，我国的酒店式公寓则首先出现在深圳, 之后在北京、上海等大城市以及大型旅游区发展推广开来。 我国酒店式公寓的发展分布特征很明显，第一是一线城市, 第二是一线城市周边城市，第三是经济发展比较好的二线城 市，第四是大型旅游城市。 4、酒店式公寓的物业特征 北京、上海等一线城市的酒店式公寓发展相对完善，物 业规模大，市场需求高。但二线城市的发展则相对迟缓。就 成都为例，成都的酒店式公寓市场规模尚未有权威统计。据 不完全统计显示，成都目前有50多家酒店式公寓，而公寓 提供的客房数量在25-50套之间，规模较小。物业分布来看, 主要竞争力是在于公寓的区位选址。酒店式公寓是城市的 “高端居住物业”，用户几乎都是高层次人群，因此选择在 城市的核心地段则成为了酒店式公寓的核心竞争力。一般公 寓选址会选择城市中央商务区(CBD),因为这一地段商务活 动最为集中，地理位置优越、交通便利、周边设施完善，因 此是酒店式公寓选址的必争之地。 5、酒店式公寓在我国的市场发展前景 酒店式公寓作为风险小、回报高的新生事物，我国酒店 式公寓的发展总体上是呈现出稳定增长并逐步成熟的态势， 市场竞争加大，选址、服务、品牌、价格等，均成为竞争重 点。相信我国未来的酒店式公寓市场竞争会更加火爆，市场 需求会越来越大，相应的品牌经营、连锁式经营模式会在全 国各地不断产生并推广开来。 二、我国酒店式公寓发展现状及原因分析 现状一：公寓建筑质量差 由于酒店式公寓在我国发展时间不长，缺乏统一的行业 标准与监管制度，但由于市场利润空间巨大，投资回报率髙, 因而许多房地产开发商铤而走险，违规操作，或质量低下、 服务质量差、宣传与实际不符、管理不到位等问题，制约了 我国酒店式公寓的健康发展。 原因分析：缺乏行业统一规范标准 在我国，尚未有统一的标准来要求酒店式公寓应该配置 什么样的设施、提供什么内容的服务，应该依照什么样的标 准。因而易造成投资商、开发商等在公寓的建造与内部服务 及管理方面没有统一标准，且为了降低成本、提高利润，导 致公寓品质没有保障，比如服务质量差，公寓设施不完善， 公寓安全问题无保障等。 现状二：设计构造不合理 大多数酒店式公寓的开发商都希望在固定的空间里尽 可能多的利用空间，以提供更多房源，因此在设计构造上往 往舍弃了建筑的品质。比如隔墙过薄，隔音效果差；楼与楼 的间距小，光线、视线易受影响，导致私密性差；平面结构 设计不合理，公摊面积大，用户得房率低。 原因分析：设计布局存在缺陷 虽然酒店式公寓与一般居住建筑有区别，但应该具有一 定的共性。而就我国目前的酒店式公寓来说，并不适合一般 居住建筑的设计标准。无论在户型设计、配套设施、商务功 能等方面来说，都没有很好的体现出功能空间设计的多元化 及特殊化。 三、我国酒店式公寓的发展策略建议 1、加大监管、统一规范 政府相关部门应尽快制定酒店式公寓行业的统一规范 标准及监管制度，并加市场监管力度，严格整顿目前市场上 的违规操作。应尽早制定并出台行业标准与管理办法，提高 酒店式公寓市场的门槛，严禁不达标的公寓建筑投入到市场中。并且联合工商部门、公安部门、消