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我国小产权房法律问题探究 摘要：近些年来，随着我国城市商品房价格的快速上涨, 与此相对应的却是城市居民购买力的不足，此时价格仅有城 市商品房价格1/3甚至1/4的小产权房如雨后春笋般的出来 To小产权房以其低廉的价格赢得了中低收入阶层的青睐, 并在全国各地蔓延。这是我国城乡二元土地管理体制下村民 集体与政府进行利益博弈的结果，它是在土地法律和政策不 健全、监管不力的条件下，伴随着城市化而产生的。 关键词：小产权房；宅基地使用权；土地出让金 随着我国城市化进程的不断加快，城市房价也随之不断 攀升，虽然国家采取了各种措施调控房价，但是房价依然过 髙，这就使得城市的中低收入者买不起商品房，而只能选择 价格低廉的小产权房。但是政府对小产权房的态度明确，认 为它违反法律的禁止性规定，要逐步清理。目前仍然没有明 确的法律和政策对小产权房加以规定，所以小产权房究竟应 该何去何从，依然是个未知数。 一、小产权房的概念及其法律性质 在法学或者经济学领域中并没有小产权房的准确概念， 它形成于人们的日常经济交往和和社会实践中，是一种约定 俗成的称谓，是为了区别于拥有房产证并受法律保护的“大 产权房” o小产权房早已存在，只是近些年来的迅速发展, 才引起人们的关注。 本文所要研究的小产权房，就是指由村民、村委会、乡 镇政府联合房地产开发企业或者单独开发建设的，在农村集 体土地（包括宅基地、建设用地、耕地）上建设的住宅房屋, 在未缴纳土地出让金和相关税费的情况下，卖给本集体经济 组织以外的村民或城里人的，只有乡镇政府或者村委会制作 的房屋权属证书，而没有国家房管部门的房产权属证明。 目前，小产权房不具有合法性，法律对其性质并未进行 明确规定。我国法律明确规定，集体所有的土地使用权是不 能够出让、转让或者出租的，也不能用于非农业建设。村民 的宅基地归集体所有，村民只享有宅基地的使用权，他们在 自己宅基地上建造的房屋，出售给本集体组织以外的人的行 为是得不到法律承认的，不能办理相关证明手续。国家不承 认小产权房的产权，一旦产生关于房屋的产权纠纷，购房协 议或合同就很可能会被认为无效，并因此而得不到法律的保 护。 二、探析小产权房产生的原因背景 虽然小产权房仍然得不到政府的认可。但是近些年来， 小产权房的发展和销量一直都处于快速增长的时期，现在已 经蔓延至全国各个城市。2008年初，深圳市国土资源和房产 管理局对全市的住宅状况进行了调查，结果显示：村民房、 政策性住房、单位自建房等个人不能进行产权转让的小产权 房，占全市房产构成中的71%o小产权房的迅速发展，是与 我国特殊的市场环境与法律制度密切相关的。 （一） 房价的迅速飙升是小产权房产生的土壤。目前， 我国的房价之高已是事实，畸形的房价迫使消费者将目光转 向小产权房。开放商的捂盘惜售以及客观上的供需矛盾，再 加上部分购房人的投机炒房，致使各地房价不断飙升。小产 权房的热销实则是买不起高价房的购房者的无奈之举。小产 权房的实质就是国家没有征收土地出让金和相关的税费，在 建设中省去了这部分资金，所以开发的成本也就较低，销售 的价格也更容易为消费者所接受。即便是小产权房不能得到 法律的保护，但很多人还是愿意去购买。 （二） 城市化进程的加快为小产权房的发展提供了平台。 改革开放以来，我国的城市化进程就不断加快。目前我国城 镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了 45%o城市人口 规模不断增长导致对房屋的需求不断扩大，而城市内部土地 稀缺、开发商坐地抬价，致使很多人转而去农村买房。村民 的土地在满足自己需求外，还有大量剩余，他们就建造了大 量的房屋。同时，农村的交通、教育、医疗等基础设施也在 逐渐完善，这也是小产权房热销的一个有利条件。 （三） 巨大的经济利益也是刺激小产权房快速发展的又 一重要原因。随着城市化快速发展，城市土地的真实价值得 到了体现，土地价值也随之快速飙升。但与之相反却是，作 为集体土地所有者的村民和村镇却得不到相应的利益，在集 体土地转变成国有土地的过程中村民只能获得少量的补偿， 而绝大部分土地收益则进入开发商和地方政府的口袋。小产 权房之所以成本比较低，最关键的是它没有缴纳土地出让金 和建设中的相关税费，村民自己出售小产权房所获得的经济 利益要比国家的征地补偿高很多。村民、村政府以及开发商 都是既得利益的获得者。他们为了获得更多的经济收益，在 私下推动集体土地的流转，最终是以小产权房的形式和地方 政府进行利益博弈。小产权房的销售给他们带来了巨大的经 济收益，这就驱使着他们不断地建造小产权房。 （四）城乡二元的土地管理体制。我国的土地归国家和 集体所有，《土地管理法》规定使用集体土地建设商品房， 首先必须要经过国家的征收程序，把集体土地转化为国有土 地，然后再通过拍卖土地使用权的方式，最