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城中村改造中外来租客居住偏好研究 ——基于深圳市白石洲的实证调查 鲁小格，林丹，潘宜 摘要：未来我国的城镇化是城乡品质化发展的过程，城市更新是实现城市外延式扩张向内涵式发展的必然 选择，如何实现利益平衡和社会公平是城市更新要解决的关键问题。本文以深圳城市更新的典型地区白石 洲作为研究区域，以居住在城中村的外来租客为研究对象，采用访谈法和问卷调查法，对城市更新背景下 外来租客的现状居住偏好和改造后居住偏好进行分析和对比；发现外来租客在择居时最看重交通区位、居 住环境和生活成本要素，在城市更新迫使外来租客重新做出选择后，居住偏好要素的均值普遍提高。并针 对性地提出了明确使用者权益、更新后保留一定比例的低收入群体生存空间、建立多方决策机制和健全公 共参与渠道、人文尺度的渐进式改造四个策略，以降低城市更新对外来租客群体的负面影响。 关键词：城市更新，城中村，外来租客，低收入群体，居住偏好 1 引言 1.1研究背景 （1）城中村改造势在必行 《深圳城中村改造总体规划纲要》指出：深圳以行政村为单位的城中村共241 个，特区 内城中村91 个，特区外城中村150 个，以自然村为单位的城中村和旧村计2000 余个。城 中村占据着城市优越的地理区位，却发挥着低效的土地利用价值，模糊而多元化的土地产权 界定造就了庞大的隐形市场。 随着经济的高速发展，深圳城市建设开始受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动 力以及环境承载力“四个难以为既”的制约，城市空间增长方式由过去的“增量扩张”转向“存 [1] 量优化 转变 。盘活城中村利用效率低下、脱离城市土地管理的存量土地，是深圳实现城 ” 市外延式扩张向内涵式发展的必然选择。 （2）白石洲城市更新即将启动 年，深圳政府在线发布的文件指出， 白石洲旧改 正式列入深圳 年城市更新 2014 “ ” 2014 名单中， 旧改航母 终于起航。拟重建沙河五村用地面积 万平方米，重建用地面积之 “ ” 45.9 大，在此批18 个城市更新单元项目中名列榜首。 （3）白石洲外来租客面临严峻的住房问题 目前白石洲容纳了约12 万人口的外来租客，其更新规划是在原有基础上推倒重建，未 来白石洲将是一个现代化的城市综合体。根据绿景集团提供的规划视频得知，村民在拆迁安 置过程中获得了较丰厚的补偿，政府通过改造提高了政府形象、减少了国土收益损失，开发 商获得了经济收益并提高了知名度。而外来租客则是一个被忽视的群体，在城市更新中缺乏 利益诉求的话语权。居住在城中村内的外来租客由于更新后低成本生活空间的丧失、房租价 格的提高等因素被动接受城市更新带来的消极影响，被迫迁移或离开深圳。 1.2研究意义 在深圳这个快速发展的城市中，外来务工者占比较大，租房成为他们在这个城市最主要 的居住方式，而城中村因其生活成本低、住房压力小等原因成为他们最佳的落脚点。然而， 在城市更新的过程中，占据多数群体的外来租客的利益却很少得到关注或保障。当城中村改 造势在必行，外来租客的利益如何保障，他们将何去何从，如何为这些对城市做出巨大贡献 的外来租客提供安身之处，值得深思。 本研究从现在和未来的角度对白石洲的外来租客的居住偏好进行调查，希望通过对现状 居住偏好的调查了解租客选择白石洲的内在原因，通过对未来居住偏好的调查，了解白石洲 外来租客在更新在即时的选择，以及未来可能的去向，探究城市更新将给他们带来的种种问 题，发现以白石洲为代表的一线城市城中村对于外来租客的意义，并希望通过本研究，传达 他们作为第四方利益相关群体在城市更新中的利益诉求。 1.3文献综述与理论框架 国内对城中村改造的研究较丰富，但针对城中村特定群体特定问题的研究较少，对城中 村类型、特征、形成、影响的研究比较宽泛；且这些研究多从政府、开发商和村集体 原村 / 民的角度评价城中村的改造