147.分形视角下的深圳城市更新土地移交空间研究.pdfVIP

分形视角下的深圳城市更新土地移交空间研究 王飞，许玥，于涛，申世广 摘要：土地移交制度是高度建成现状下深圳城市更新落实城市公共利益用地的主要手段，移交用地的空间 落实质量关乎到深圳的空间品质与城市安全。而现状的土地移交主要从城市更新项目运作出发，受市场和 主观因素影响较大，缺乏整体的统筹视野与空间量化分析支撑。本文以深圳已批279项城市更新单元移交 用地为研究对象，采用分形几何中较为成熟的计盒维数法，在宏观与微观层次上量化分析移交用地的空间 分布及各类型移交用地空间关系。研究结果表明，深圳城市更新移交用地空间具有明显的分形特征；其现 状空间分布明显突破上层规划调控；除移交绿地外，其他各类移交用地对城市空间格局影响相对有限。在 “强区放权”大环境下，从加强规划编制体系衔接、实行差异精准政策的修订等方面提出建议，为后续城 市更新土地移交政策制定和更新单元规划中移交用地审批奠定理论基础。 关键词：分形理论，分形维数，城市更新，土地移交 深圳市在过去的近四十年城市化过程中，因高速的城市发展，使得早期建设的老城区、 工业区及城中村的公共基础设施配套无法跟上深圳现阶段的社会经济发展水平，造成城市发 展水平与公共设施供给严重不匹配的问题。城市更新是缓解深圳公共设施用地不足问题的重 要抓手，2010 年来的一系列城市更新政策文件都提出了土地移交这一制度安排，在进行土 地二次开发的利益博弈中，政府为保障公共利益，将一定比例的用地无偿移交给政府，用于 绿地、广场、道路、学校、医院等上位规划落实的公共利益项目的建设。城市更新的土地移 交制度促进了城市规划的实施，弥补了城市公共服务设施和基础设施的缺口，从而在制度和 [1][2] 实践中保障了公共利益。 目前，城市更新的理论研究主要集中于更新政策 、土地政策、 3 [ ] 产业政策 等主观要素；更新单元空间特征的研究主要集中于对单个更新项目的方案演化过 4 [ ] 程和实施方案的时空比较 ，缺乏更高视野下的整体分析。 分形理论(FractalTheory)是由数学家曼德布罗特 （B.B.Mandelbrot）在 1973年提出，现 [5] [6] [7] 在分形理论已经广泛用于城乡规划领域的区域空间特征 、城市平面空间形态 和天际线 研究。分形应用于城市研究的根本原因是城市形态没有特征尺度，不能采用传统的测度如长 度、面积、体积、规模等进行客观描述，而分形可以将众多测量数据浓缩为一个简单的数值， 8 [ ] 据此反映研究对象的空间特征 。 1 研究对象 四十年的压缩时空式城市化进程，给深圳城市更新改造带来了近四十年的历史，而土地移交 制度是在 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引 （试行）》 （深规土告 〔2010 〕16 号）中明确提出并落实。2011-2016年全市共审批通过279 项城市更新单元规划 （包含部分 项目城市更新单元规划修改），规划共批准拆除重建用地面，土地移交面积 7004764 ㎡，总体土地移交率为32.15%。 图1：已批279 项城市更新单元规划空间分布及用地性质 在279 项城市更新单元规划移交的700 公顷土地中，交通设施用地 （S）占比最大，达 到54.25%，其中城市道路用地 （S2）375 公顷，占比53.29%。其次为公共管理与服务设施 用地 （GIC）占比22.75%，其中教育设施用地 （GIC5）132 公顷，占18.83%。此外绿地与 广场用地 （G）占比17.09%，其中公园绿地 （G1）移交110 公顷，占15.77%。另外，在配 建独立占地的保障房方面，移交二类居住用地 （R2）19 公顷，可提供近 100 万㎡的保障房。 而在公用设施用地 （U）方面，移交土地较少，仅占1.23%，不到10 公顷用地。 表 1：项城市更新单元规划移交土地用地分类 用地大类 用地