099.上海市旧住房成套改造模式研究.pdfVIP

上海市旧住房成套改造模式研究 王婷，董征 摘要：解放初期及改革开放之前兴建的上海市住区已经历经了五六十年的超值使用，在完全拆除不现实的 情况下，上海市通过对这些旧住房进行二次开发，改善居民的居住环境。这其中“急、难、愁”的问题之 首莫过于成套改造。旧住房成套改造是一项系统工程，涉及广泛。本文中对于改造模式的研究主要以实施 机制方面作为研究重点。通过对改造标准、保障政策实施的法律法规框架、组织实施、居民参与、资金筹 措、价值分配六个方面的分析来形成对改造模式的系统认识，并试图梳理出现有模式在实施层面上的总体 架构。在厘清总体架构的基础上，本文对目前改造模式面临的问题进行分析，进而提出在模式优化完善中 引入居住这一利益相关主体的建议，通过有选择的采纳他们关于政策实施的优化意见，以期该项惠民政策 能够更加顺利的实施。 关键词：旧住房，成套改造，模式，上海 1 研究背景 目前上海市有住宅小区约1.1万个，住宅面积约5亿平方米，其中旧住房小区近5300 个。据统计，截至2014年，全国既有建筑达到500亿m ，上海就有5.7亿m 。上海建于19902 2 年以前的房屋超过了1亿m ，其中建于上世纪八九十年代、房龄在二三十年的多层住宅有 12 亿多平方米，房龄在50年以上的房屋则有2500万m 。2 这些建设于解放初期及改革开放之前的上海市住区已经历经了五六十年的超值使用，老 旧住区“痼疾”成为城市的普遍现象：房屋本体年久失修，线路管网老化陈旧；小区配套设 施缺失，道路系统破损，场地未进行硬化、绿化，无管理用房、无路灯、无停车场……这样 的 “印记”产生各种各样的问题，严重困扰着城市发展。 面对如此规模庞大的问题小区，由于市区和郊区的地段差异、城市规划管理的限制、居 民个体购买力的高低等种种原因，对旧住房(小区)进行整体拆迁重建的成本非常高，需要的 时间也很长 ，在财务上全面重建是完全不可能的。因而，在上海市存量规划的大背景推动 下，旧住房的更新改造和环境提升是当前城市面临的重要任务。 在旧住房的二次开发中，尤以旧住房成套改造最为紧迫，难度也最大，这不仅仅影响着 居民的生活质量提高，也制约着城市发展建设的进程。上海市旧住房成套改造已经历经多年， 但多停留在 “头痛医头、脚痛医脚”，顶层设计不够，改造相关的政策法规滞后，导致改造 资金缺口很大。同时，非成套住房量大面广，日后将仍然存在很长时间，现有还未改造的旧 住房都是艰难副本。作为一项费用巨大的系统工程，也作为一项惠民工程，在新的城市发展 逻辑下，有必要对过往的改造模式进行系统梳理，探寻目前改造模式中出现的问题，以便提 出更好的优化对策。 2 上海市旧住房成套改造的模式 上海市历经了几十年的旧住房成套改造进程，在实施层面上已经形成了相对完善的架 构。笔者通过对改造标准、保障政策实施的法律法规框架、组织实施、居民参与、资金筹措、 价值分配六个方面的分析来形成对现有改造模式的系统认识。 2.1改造标准 2.1.1普遍适用的改造标准 根据相关的研究，上海市目前成套改造主要包含以下内容： a) 厨卫设施完善：共用到分户； b) 尽量独立成套； c) 结构以不降低原有承重为前提； d) 屋面改造； e) 房屋硬件更新； f) 外立面整修。 改造中的首要原则是按户只配置独用的厨卫设施。有条件的情况下尽量提高厨卫的面 积。一般不得减少原住户房屋居住面积。 2.1.2改造标准的量化-经验数值 为了控制旧改资金的投入，防止小区居民因得益多少而发生攀比的现象。在同一个小区 的改造过程中，甚至是在整个区域中各户因改造增加的建筑面积要尽量均衡，目前按照经验 2 来看户均增加的面积大约为8～10 m 。 厨、卫面积的确定是旧住房成套改造中十分重要的环节，在实施改造中参考已有的旧改 经验确定改造以后卫生间的面积不得少于2.0m ，敞开式厨房面积不少于4.5m ，封闭式厨2 2 房面积不少于3.5 m 。2 2.2法律法规支撑 法律法规是项目实施、城市管理的根本。目前成套改造主要有市、区、改造基地三个层 面，随着实践经验的积累，上海市在市、区两个层面上不断完善法律法规体系。从面向上来 讲，上海市目前的法律法规主要有管理面向、技术面向、资金面向