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以PPP 模式为路径的深圳城市更新探索 ——以深圳龙岗区为例 司婧平，陈伟新，牟旭方，曾钰桓 摘要：深圳城市更新的实施机制由市场运作逐步转变为 “政府主导、市场主体实施”，政府在城市更新中 已经从很少直接介入转向通过政策干预和监督等形式,城市更新活动也已经从传统意义的空间改造转向多 元主体的利益博弈，政府和市场在城市更新的舞台上都占据着非常重要的位置。在这样的背景下，PPP模 式的引入在一定程度上促进了城市更新中利益共同体的萌芽，是转型期的深圳在城市更新实施机制的创新 与突破。本文以深圳城市更新转型与利益主体角色转换为切入点，阐述城市更新运用PPP模式的原因与优 势。并且结合龙岗区城市更新领域试行PPP模式的三个典型案例，解析案例中PPP模式在城市更新的运作 模式与实践效果，对深圳城市更新引入PPP模式的适用范围和可行性进行实例探索，同时针对深圳城市更 新更新模式，提出相关可行性建议：政策调整、培育中介机构、成立专项资金。 关键词：PPP模式，政企合作，城市更新，实施路径，深圳 引言 深圳的城市化发展仅有35年的历史，城市化过程中的问题在短短30多年时间集中显现: 城市全面扩张，没有明显的新城、旧城之分，建设迅速饱和，在城市整体还在上升期就已遇 到其他国家地区的旧城饱和问题，特区内增量土地不足50平方公里，空间的约束与资源的 瓶颈迫使深圳城市发展必须由增量为主的外延扩张模式向存量优化为主的内涵提升模式转 型。深圳必须通过城市更新来盘活存量空间，为城市发展以及公共设施的完善提供用地指标， 推动城市发展模式的转型。另一方面政府为了落实具有公益性质的公共服务配套和城市性设 施，往往会将公共设施与城市更新项目捆绑，一并交由市场开发，政府则通过对开发主体进 行容积率奖励作为其建设成本的补偿，为了更快地推动更新项目和促进实施，致使已批准更 新项目的容积率水平已大大超过原有法定规划确定的限制水平，城市未来红利被预支。 1 深圳城市更新模式探索 1.1深圳城市更新发展 深圳自2009年以来，综合整治了330多个城中村，截至2016年，深圳城市更新计划中 的更新单元数量达到482个。 该年度更新单元计划数量 年份 第一批 第二批 第三批 第四批 第五批 第六批 总量 2010 89 22 — — — — 111 2011 18 13 11 11 4 — 57 2012 5 13 15 13 18 — 64 2013 18 13 — — — — 31 2014 18 11 7 20 — — 56 2015 10 22 28 12 — — 72 2016 20 12 11 19 10 19 91 表1 深圳年度更新单元计划统计表 资料来源：深圳资源与国土委员会 1.1.1 2009年到2014——市场运作、政府引导 从2009年出台的 《城市更新办法》，标志着深圳的城市更新走向规范化、制度化阶段。 深圳遵循 “市场运作、政府引导”的原则，市场化的城市更新效率较高。在公共利益上，政 府主要通过城市更新单元的合法用地比例、更新意愿、公共设施用地无偿提供、开发强度等 方面进行审查，形成以城市更新单元为基本手段统筹公共利益的基本策略。政府主要以容积 率补偿作为政府对开发主体主要的 “补偿形式”。然短期看来此阶段政府城市更新的交易成 本较低、风险小，但国外城市的经验均证明，单纯运用容积率补