063.更新统筹语境下的清水河轨道枢纽片区“站城一体”开发路径初探.pdfVIP

更新统筹语境下的清水河轨道枢纽片区 “站城一体”开发路径初探 付克强，王鹏 摘要：存量时代下，深圳的城市更新已进入追求高品质增容的发展阶段。清水河片区 作为深圳未来的十七个重点开发区域之一，将借助轨道交通建设机遇，践行 “站城一体开发”模式，有效 提升土地价值和城市品质。而传统城市更新单元规划面临功能同质，空间破碎，利益失衡和实施无序等困 境。基于此，本文引入更新统筹的创新模式，结合 “站成一体开发”的特征和内涵，从产城功能融合，高 效紧凑空间，均衡更新利益和精明实施四个层面提出更新统筹策略，并为类似的更新开发提供一定经验借 鉴。 关键词：存量规划，城市更新，更新统筹，站城一体开发，清水河片区 1 引言 未来的深圳，定位于国际创新中心，而目前深圳的城市建设总体已经形成了“高度建成、 高强规划、高密人口”的状态。在增量空间供给极为有限的条件下，城市的转型和竞争力提 升需要创新城市空间的供给模式，挖掘土地潜力，增容提质。 清水河片区位于罗湖区北部边缘地区，清水河片区现状建设用地为183ha，建成区面积 165ha，已高度建成，片区内主要为低效的传统物流园。作为深圳市的重点开发区，未来城 市更新将作为清水河城市开发建设的主要手段，提升存量土地的效益和潜力，缓解深圳城市 发展空间不足的瓶颈，保障城市公共服务和机能的完善。 2 高质增容下的清水河片区站城一体开发的需求 2.1 回望清水河：城市 “背面”的价值洼地 作为一种经济规律，城市用地都在竞争中不断向配置效益更高的使用功能转换，产业梯 度转移是不可避免的，也是必要的。而清水河片区曾是深圳开发最早、规模最大的公共仓储 群区。但是受自然地理条件和交通组织、市政配套与环境等发展条件制约，该片区内社会经 济发展和城市建设水平明显滞后于周边区域。目前片区内仍然保留着仓储物流园区的基本功 能，但由于产业层次较低，大量物流设施和设备闲置，大片仓储区域的土地使用效率低下。 在城市土地资源极为匮乏，追求高效集约发展的背景下，清水河低效粗犷建成环境与城市未 来的高价值诉求形成极大的落差 （图1）。 图1 中心边缘，低效蔓延的清水河 2.2 契机：轨道交通引领下的城市新中心 2.2.1 清水河片区承载罗湖转型的新目标 罗湖区是深圳发展最早的城市中心.其核心城区建成度较高，面临可拓展空间匮乏，创 新能力不强，经济动力不足等瓶颈。在以存量为主的空间条件下，深圳市划定了十七个重点 开发区域，其中清水河片区为罗湖区唯一入选的综合城区型重点区域和仅有可大规模再开发 的区域，是引领罗湖转型升级的核心空间。有必要进行集约紧凑的开发，提供活力高效的产 业和服务空间等，成为罗湖产城融合发展的高品质新中心。 2.2.2 轨道交通为清水河片区增容提质提供新动力 清水河片区道路及市政设施的滞后性，难以承载高质增容的开发建设目标。而深圳市正 大力实施轨道交通战略，能为片区再开发提 供必要条件。目前深圳市规划轨道线路32条， 总规模约1150km。未来该片区将以清水河站 为枢纽节点，引入3条轨道线路 （图2）。而 轨道站点及周边地区一直是深圳城市更新改 造的活跃区。清水河轨道建设将推动地区低 效用地的二次开发，优化片区城市结构，提 升存量空间的总体容量和环境品质，有效破 解片区现有交通和设施瓶颈，高效聚聚产业 资源和服务设施的触媒和动力。 图2 清水河轨道线路规划 2.3 趋势：站城一体开发——城市品质，效率与开发价值的最大化 2.3.1 站城一体开发内涵 “站城一体开发”结合了TOD与紧凑城市理论，是符合高密度城市开发特征的一种可持 续发展理念。传统TOD模式是注重二维公共交通指向的城市建设，强调以公共交通为基础， 将办公，住宅和城市服务设施等功能安排在车站周边徒步可达的范围内，以减少机动车依赖， 降低城市环境压力。而站城一体开发还更加强调城市要尽可能集约化和紧凑化。通过高效的 空间设计，实现枢纽站点多功能的复合化应对多样的需求。同时在宏观上注重轨道站与周边 城区的高度交融。形成以轨道站为中心的紧凑城市集合体的城市结构，营造产城融合服务圈。 日本的站城一体开发经验十分成熟，以涩谷为例：作为东京第三大车站，涩谷共有8 条轨道线路经过，在涉谷站为中心的地区，国家与民间组织合作，对城市基础设