146.珠海市城中旧村更新开发规模测算方法探析.pdfVIP

珠海市城中旧村更新开发规模测算方法探析 李吉墉，许金华，钟珊，石晓 摘要：城中旧村更新开发规模测算是一个系统工程，涵盖政策、空间、经济及生态等方面的复杂内容，针 对当前城中旧村更新开发规模测算难以确定的问题，文章对珠海市近年来在该方面的探索进行研究总结， 并以珠海市洪湾村更新开发规模测算为例，对城中旧村更新开发规模的测算方法进行分析和讨论，总结珠 海市先行确定更新规划条件的经验，并进一步探讨明确底线规模、审视标准规模、推导空间规模和校核承 载规模的测算方法。 关键词：城中旧村，更新，开发规模，珠海 1 引言 城中旧村是指城市经济迅速发展背景下，农村逐步被城市包围，形成“城中有村、村外 有城”的独特地域类型。城中旧村虽然已进入城市范围，但在户籍、土地权属等方面仍然保 留原有农村模式，违法建设严重、卫生条件恶化，存在较大安全隐患，给城市管理带来众多 难题。因此，在很多城市城中村更新已迫在眉睫。 城中旧村更新中的开发规模高低直接体现在容积率上面，而容积率直接影响城市景观风 貌、居民舒适度和开发商利润率等。因此，开发规模测算是城中旧村更新的关键问题，也成 为更新过程中各方关注的焦点。如何综合考虑城中旧村更新特点、寻找各方利益的平衡点， 合理确定城市旧村更新中的开发规模，使城中旧村更新顺利进行，是本次研究的重点内容。 2 城中旧村开发规模测算困境 2.1 多方利益难以协调 城中旧村更新主要涉及政府、开发商和村民三个主体。政府是公共利益的代表，需综合 考虑城中旧村更新带来的社会效益、经济效益和生态效益等；村民关注的是自身利益的保障； 开发商则更多关注项目开发过程的利润率。总体来说，三个主体的利益出发点不同，其反映 出来对开发规模的需求也不尽相同。若开发规模太低，将难以满足村民利益和开发商利润率， 导致更新无法进行；若开发规模太高，则会给城市带来副外部性。因此，如何在开发规模上 寻找一个平衡点，是目前城中旧村更新中的关键问题。 2.2 缺乏科学合理、行之有效的测算标准 一方面，各地政府制定了花样繁多的开发规模测算标准，但大部分均以城市景观风貌、 城市密度分区等城市发展的宏观要求为基础，往往因为忽视了村民和开发商的实际需求，使 得该标准感觉“科学合理”，但未必“行知有效”。不可否认的是，满足村民和开发商需求的 开发规模可能会给城市运行带来一定压力，影响城市持续健康发展。因此在开发规模的确定 上，缺乏科学合理且行之有效的标准，使得政府难以决策，直接导致城中旧村更新难以推动。 3 珠海市城中旧村开发规模探索历程 珠海总体生态环境优美，气候宜人，是全国唯一以整体城市景观入选“全国旅游胜地四 十佳”的城市，也是全国有名的宜居城市。但几乎和所有快速发展的城市一样，珠海中心城 区旧村众多，严重阻碍了宜居的城市建设。 3.1 2000-2010 早期阶段 （ 年） 改革开放以来，珠海城市开发进程加快，大量基础设施和功能建筑的建设抬高了城市标 高，形成一个个城中旧村 “洼地”，导致水淹严重，城中旧村改造十分紧迫。2000年6月， 珠海市开始大规模改造中心城区26条城中旧村，总占地约300万平方米，动迁人口将近20 万。本次通过政策引导、政府扶持、市场运作的方式，推动了22条城中村顺利实施，成为 该时期广东省推进城中村更新的典范。 图:3-1：珠海已完成更新的城中旧村项目分布图 表3-1：珠海已完成更新的城中旧村项目一览表 旧村名称 占地面积 （平方米） 改造项目 红山村 15000 宝地康泰 南村 40000 南村豪苑 山场 417000 五洲花城 新村 170000 岭南世家 夏美、南坑 90000 南夏丰泽园