120.棚户区改造中的公共空间共享与融合探析——以宝安区龙珠花园为例.pdfVIP

棚户区改造中的公共空间共享与融合探析 ——以宝安区龙珠花园为例 黄文苑，邓红 摘要：在深圳土地增量有限，城市竞争即是人才竞争的大环境下，以留住人才改善民生、解决人才住房保 障问题为目标，棚户区改造作为盘活存量空间路径的新探索，具有较强实践性。深圳市宝安区的棚户区改 造以政府为主导，以人为本，为人营城，关注精细化的规划建设，在带来良好社会效应的同时留住人才， 以提供服务型的城市空间和提升环境品质为触媒点，推动城市良性迭代发展。龙珠花园作为宝安区第一个 棚户区改造试点项目，其公共空间融合探析以回迁组团与人才住房组团公共空间秩序构建为切入点，融合 地形特征、周边环境，以人群服务为导向，实现公共资源优质配置、城市空间与建筑空间的无缝衔接。公 共空间从横向三个层次有机延伸及纵向三个层面三维伸展，探析2.0版龙珠花园内部公共空间的共享与融 合，助推项目成为宝安区旧住宅区环境品质提升实验区，对指导宝安区后续棚户区改造项目的规划建设具 有示范带动作用。 关键词：宝安区，棚户区改造，品质提升，因地制宜，共享空间 1 棚户区改造的缘由 1.1背景 深圳在城市快速发展的外表下，城市问题尤为突出，老旧住宅区改造、住房紧缺等问题 越发成为从政府层面到普通大众持续关注的焦点问题。从政府视角来看，把老旧住宅区列入 棚户区改造成为规避消防隐患，缓解人才住房供应紧张，健全住房保障体系的一种新渠道。 1.1.1土地增量有限，城市更新进程缓慢，亟须棚户区改造助力存量品质提升 土地资源稀缺，根据 《深圳市土地利用总体规划 （2006-2020）》，到2020 年规划期末新 [1] 增建设用地规模仅为8平方公里 ，全市新增用地即将耗尽，现有土地利用盘活难度较大， 存量建设成为主要供地方式。而深圳市的存量用地进行建设主要以城市更新为主，存在权利 人分散，经济利益复杂，历史遗留问题多，拆迁难度大等情况，整体进展相对缓慢。棚户区 改造作为政府 “稳增长、调结构、惠民生”的重要抓手，有助于解决老旧住宅区的住房安全 等问题，促使环境品质改善与提升。 1.1.2房价高涨，住房供给结构性失衡 深圳住房总体而言，供应不足，新建住宅价格较高，呈现缓慢增长态势；城中村住房租 金上涨幅度逐年增大；而保障性住房供应有限，截至2015年12 月，深圳市保障性住房竣工 [2] 完成约18 万套 ，远远无法满足目前的人才住房需求。受限于用地整备难、市政公配设施 滞后等条件，保障性住房供应效率较低。为规避像龙珠花园类似的老旧住宅区因权属问题， 无法通过城市更新方式进入市场的现象，同时加大住房保障供给力度，将老旧住宅区列入棚 户区改造，缓解住房供给的压力，改善人居环境品质，棚户区改造成为一种盘活存量空间的 新路径。 1.1.3人口与住房矛盾尖锐，深圳吸引力下降 2011年后深圳常住人口机械增长率为负 （图1），流动人口增长进入一个平台期。从户 籍人口统计来分析，深圳近 10年来虽处于增长状态，但外迁数量呈增多趋势 （图2）。高房 价、高生活成本较大程度上削弱深圳的引才优势，高层次人才入户意愿不再强烈。而外迁人 [3] 才主要迁往其他省会城市，占比达到30% （图3）。为了留住人才，在新一轮的 “抢人大 战”中站稳脚跟，亟须通过解决住房问题，优质的公共服务配套，便利的生活环境等作为城 市吸引力，“筑巢引凤”，助力深圳迈向品质发展进程。 图1:2000年以后常住人口发展分析 图2：2006年后外迁人口统计分析 图3：外迁人口去向统计分析 1.2政策优势 1.2.1政府主导社会参与，统筹住房保障发展 结合目前深圳在进行的棚户区改造项目，综合考虑公共利益和公共安全等特性，棚户区 改造项目的实施由政府主导，国企实施，属于政府行为。棚户区改具有资金需求大、项目周 期长、谈判难度大等特点，因而鼓励推广运用政府和社会资本合作模式 （PPP），进行多渠 道筹措资金建设，政府与企业以PPP 模式有机结合有利于突破棚户区改造现有困境，改善 原住户的居住环境，按照政策 1:1建筑使用面积及以市场价的50%增购 10 ㎡返还回迁户之 外，其余都用作保障房和人才住房建设，带有社会保障性质。故而需要政府