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第五章 建模及BEI 编码技术演练 【学习目标】 通过实际完整操作一次模型构建，接受老师认真点评，学员能够：  掌握归纳法、演绎法建模技术与流程；  掌握BEI 访谈的全流程并学习了解相关访谈的技巧；  掌握访谈后的编码技术；  能够按流程简易建立模型。 一.材料1：合润集团战略及文化解读 (一) 合润地产集团简介 合润地产创立于 2000 年，注册资金 12 亿元。集团与众多国际国内著名的城规专 家、项目运作机构保持长期的战略合作关系。目前，合润集团已发展成为以房地产 开发为主，物业、建筑为辅，业务范围遍及西南、华南、华北、东北等区域，全国 共 8 家地产分公司，开发项目在西南区二、三线城市具有较高的知名度，成功开发 了多座大型国际住宅社区、大型购物中心及超甲级写字楼。 集团的管控模式为强管控，前期定位设计均在集团完成。 集团属于当地房地产市场的二线品牌，目前正处于高速发展期，逐步向一线品牌 迈进，今年销售目标40 个亿，较去年翻一番。 (二) 合润地产swot 简要分析 (三) 集团战略目标 集团发展战略解读 公司愿景 成为受人尊敬的房地产城市运营商 到2015年，实现100亿，成为西部房地产行业领先企业 总体战略 营销抢滩策略 成本领先策略 产品标准化3.产品 策略 业务战略 标准化策略 产品创新与 产品复制 核心能力 增值能力 能力 商业运营 市场判断 (四) 与企业文化经理的访谈摘要（到公司集团最早的一批员工之一） “我们创造了一个新的建设速度，我们追求永不止步。” 广东分公司：  王总通过对多方的一套管理体系，激发工作热情，工程进度的控制很好，民工工作积极性非常 强。  广东人文关怀是亮点，食堂和住宿都非常好，有军队的一些风格，民工资源很紧缺，由承建单 位在做，就是把这几方的利益做好，这是一种双赢的思维。 长春公司：  最大的特点是执行力，完成了不可能完成的任务，年前达到了正负零。  长春我们是以合作的形式，建设公司很强，集团是把工程部的经理调过去担任工程副总，对 工程质量的把控比较严格，但是又存在一个问题，在决策上会有些问题，会有文化差异，抵 触情绪，最终呈现出的结果是想要的。 成都公司：  集团最老的公司了，初步感觉团队的特色：专业、成熟，很强的领头人，每年先进公司都是成 都公司。当初的“艰苦奋斗”，公司的老板就和大家工作在一起。  我们起点就非常高，具有超前的意识。  “我们公司处在一个起步期，总部团队还在塑造过程中，董事会比较低调，旗帜是指向哪个方 向的不是很明朗，我前三年就是做一些基础的建设工作及各个分子公司兼职企业文化专员的培 养，我们的人员力量是不够的。”  老板喜欢的高管特质：专业必须强。董事长说：你们是专业人士，你们来提。 希望中层团队：  “敬业度非常高、遇到一堆工作的时候没有抱怨，是那种埋头苦干，很淳朴的想法，也谈不上 积极，就是对事的态度。”  我们公司发展很快，部门的联系是比较少的，很可能集团一半的人是叫不出名字的，更新比较 快。  员工敬业度以及作为一个职业人对制度的尊重度都比较低。  我分析是存在这样一个问题，大家都是从知名公司过来的，到我们公司就放松自己了。  这个文化这条线导向不明晰，根本解决要从高层入手。