CH3房地产开发项目的可行性研究.pptVIP

CH3-* 第七节 可行性研究报告的撰写 二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （十一）风险与不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。 分析目的，是就项目面临的主要风险因素（如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等）的变化对项目财务评价指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等）的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。 其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点 敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种以上因素的同时变化） 概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据的大量市场基础数据目前还很难收集 CH3-* 第七节 可行性研究报告的撰写 二、项目可行性研究报告正文的写作要点 （十二）可行性研究的结论 可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 1、利息 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 每年应计利息的近似计算公式为： 还本付息的方式 （1）一次还本利息照付 （2）等额还本利息照付 （3）等额还本付息 （4）一次性偿付 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。 房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 2、借款偿还期 计算公式 Rt为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 3、利息备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。 计算公式 4、偿债备付率（适用于房地产开发投资项目和房地产置业投资项目） 偿债备付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 计算公式 CH3-* 第四节 财务评价指标及其计算 四、清偿能力指标及其计算 5、资产负债率 计算公式 6、流动比率 计算公式 7、速动比率 计算公式 CH3-* 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表 一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中 辅助报表通过某种对应关系生成基本报表 通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析 CH3-* 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表 1、现金流量表 反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目盈利能力分析。 按投资基础不同，分为 全部投资现金流量表 资本金现金流量表 CH3-* 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表 1、现金流量表 全部投资现金流量表 该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。 资本金现金流量表 该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 CH3-* 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表 2、资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 3、损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指