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房地产估价报告 *****办公楼处置房地产估价报告 昆*****房估字【 2012 】第【 XSBN089 】号 委托方：***** 估价方：昆明*****房地产土地资产评估有限公司 估价人员：***** ***** 估价作业日期：2012年12月4日至 目 录 致委托方函3 估价师声明4 假设和限制条件5-8 估价结果报告9-16 估价技术报告17-58 附件59 一、致 委 托 方 函 ***** 受贵单位委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对位于景洪市机场路南侧的办公房地产进行市场价值评估，估价时点：2012年12月5日，估价目的：为*****处置办公楼房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则和程序，依据中华人民共和国有关法律、法规以及《房地产估价规范》，利用委托方提供的相关资料，经过现场查看和市场调查，对影响房地产市场价格因素进行分析，经评估，确定估价对象于估价时点可能实现的房地产市场价值为人民(壹仟伍佰壹拾叁万叁仟陆佰捌拾壹元整。)，单位面积价格3501.32元/平方米。 估价结果明细表如下表所示。 估价结果明细表 土地 使用证号 所有权人 座落 规划 用途 结构 建筑面积(㎡) 初评单价 (元/㎡) 初评价值 (元) *****(2002)第0651号 ***** 景洪市机场路南侧 办公 钢混 4322.28 3501.32 合 计 4322.28备 注 本估价结果为划拨地上房屋价格。 若要了解本次评估的评估测算过程，需认真阅读本评估报告的全部内容。 估价机构名称：昆明*****房地产土地资产评估有限公司(盖章) 估价机构负责人签章： 2012年12月6日  我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们自接受估价委托之后，于2012年12月4日 六、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 七、在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 八、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产贷款价值可能产生影响，我们建议：合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产处置固定资产价值进行再评估。 中国注册房地产估价师 盖章、签名 2012年12月6日 三、假 设 和 限 制 条 件 (一) 假设条件 1、委托方向房地产估价机构提供的房地产处置固定资产估价所必需的情况和资料是真实可靠。 2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查看之日的状况一致。 3、不考虑特殊买家的额外出价。 4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件： ①自愿销售的卖主； ②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价； ③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。 5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。 6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。 7、成本法假设限制条件 (1) 估价对象为现房，假设估价对象在估价时点时竣工验收完成； (2) 本次估价不考虑下述(但不限于)特殊的非正常因素对建设期估算的影响。 ① 土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”； ② 基础开挖过程中发现重要的文物； ③ 原计划筹措的资金不能按时到位； ④ 某些建筑材料、建筑设备不能按时供货； ⑤ 劳资纠纷； ⑥ 遭遇异常酷暑等恶劣天气； ⑦ 政治经济形势发生突变。 (3) 本次估价不考虑估价对象预售和延迟销售的情况。 (4) 投资利息计算中，遵循下述假设。 1、计息周期为年； 2、假设估价对象开发成本及对应的管理费、销售费用等费用在建设期内均匀发生