房地产公司避税方桉分析（42页）.pptVIP

房地产公司避税方案分析 土地增值税一般知识点 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。扣除项目包括：1、 取得土地使用权所支付的金额。2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税以及教育费附加。5、财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。 土地增值税税率表： 最新政策 2007年 1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。 土地增值税要点 两种情形免征土地增值税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 土地增值税的清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免于征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。 下列项目暂免征收土地增值税 （一）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。（二）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。（三）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。（四）在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。 适当增值筹划法 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20％的，应就其全部增额按规定计税。首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，此时假定某房地产开发企业建成一批 商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销 售税金及附加为：　　X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X　　式中：5％——营业税　　7％——城市维护建设税　　3％——教育费附加　　这时，其全部允许扣除金额为：　　100＋5.5％X　　根据有关起征点的规定，该企业享受起征点最高售价为：　　X＝1.2（100＋5.5％X）　　 解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除项目金额为107.07（100＋5.5％×128.48） 其次，如果企业欲通过提高售价达到增加效益的目的，当增值率略高于20％时，即应适用“增值率”在50％以下，税 率为30％的规定。假定此时的售价为（128.48＋Y）。 由于售价的提高（数额为Y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％Y.这时允许扣除项目的金 额＝107.07＋5.5％Y　　增值额＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）　　化简后增值额的计算公式为：　　94.5％Y＋21.41　　所以应纳土地增值税：　　30％×（94.5％Y＋21.41）　　若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4）　　即Y＞8.96 这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.44（128.48＋8.96） 通过以上两方面的分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为100时， 售价定为128.48是该纳税人可以享受起征点照顾的最高价位。 在这一价格