企业法律顾问真题及复习第12讲第二章第二节所有权2及第三节用益物权.docVIP

四、建筑物区分所有权 （一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义 建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。 （二）专有所有权 重点是专有所有权行使的限制： （1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。 （3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。 （三）共有所有权 （1）共有所有权的客体 ①共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等； ②建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。 ③建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有； ④建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有； ⑤建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有； ⑥建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。 ⑦占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）共有所有权人的权利 ①共用部分的使用权。 ②收益权。 ③共有部分的单纯的修缮改良权。 （四）共同管理权。共同管理权的内容主要有： ①表决权。 ②参与订立规约和业主会议议事规则的权利； ③选举和更换业主委员会成员的权利； ④选聘和解聘管理者的权利； ⑤对共有部分的使用及其管理的监督权； ⑥法律、法规及管理规约规定的其他权利。 例题：(2010年多项选择第46题)根据《物权法》，下列事项中，需要由业主共同决定，并且应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分跟之二以上的业主同意才能通过的有（CD）。 A.选举业主委员会或者跟换业主委员会成员 B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金 D.改建、重建建筑物及其附属设施 五、相邻关系 （一）相邻关系的概念和特征 （二）几种主要的相邻关系 （三）处理相邻关系的原则 六、共有 （一）共有关系的概念、特征和种类 共有可区分为按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。 （二）按份共有 按份共有人的权利义务: (1)按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有财产享有的份额，有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 (2)按份共有人可以无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 (3)处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 （三）共同共有 在实际生活中，共同共有最常见的类型是夫妻共有和家庭共有。 （1）共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。 （2）共同共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的外。 （3）处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意， 但共有人之间另有约定的除外。 提示：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 依据我国《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。 第三节 用益物权 一、用益物权概述 （一）用益物权的概念及特征 （二）用益物权的分类和作用 1、用益物权的分类 （1）传统民法中的用益物权。 传统民法中的用益物权主要有地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等不同的类型。 （2）我国《物权法》中的用益物权，规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等典型的用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。 2、用益物权的作用 二、土地承包经营权（★★★重点内容） （一）土地承包经营权的概念、特征和意义 承包经营权的期限：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 （二）土地承包经营权的内容 （三）土地承包经营权的设