县域房地产市场发展驱动力分析.docVIP

县域房地产市场发展驱动力分析 作者：张金萍陈龙乾田红保王雯雯 摘要：进入本世纪，房地产业发展迅速，大城市房地 产市场发展日趋成熟完善的同时，出现了价格过快上涨、 市场过热的现象，县域房地产市场的发展面临着诸多机遇。 从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产 市场发展的驱动因素，并提出了促进县域房地产市场健康 发展的政策建议。 关键词：房地产市场；驱动力；县域 近年来，房地产市场形势严峻，大的开发企业无论在 品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带 来的影响，但中小企业则难以承受市场波动带来的损失， 这就迫使他们从大城市撤资，转向中小城市以及县域的房 地产市场。同时，城镇化进程加快，住房需求压力骤然增 大，而县城是农村和城市的最佳结合地，这也给县域和城 镇的房地产市场发展带来了机遇。 一、县域房地产市场发展特点 县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其 是近几年，随着国民经济快速发展、人民生活水平不断提 高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。 从供给来看，主要有以下特点：（1 ）外地房地产开发 企业成为投资主体；（2）开发量逐年上升，商业用房面积 比例逐渐增多；（3）小区规划设计逐步规范；（4）建筑形 式以多层为主，向小高层和高层过渡；（5 ）供应户型以中 等户型和大户型为主。 从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，低收入 家庭所占比例大，但由于县域住房商业贷款审查严格，“门 槛”较高，有效需求相对较少；（2）县域房地产起步较晚， 对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）乡镇企事业单 位职工和出外打工回城者购房比例大；（4）消费者市场信 息不对称，消费心理受全国大环境影响较小；（5 ）付款方 式多样，贷款购房比例逐渐增加；（6）住房价格稳中有升， 涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用 性需求。 二、县域房地产市场发展驱动力分析 （一）需求驱动 城市化进程加快 城市化进程的加快，为大量进城的农民提供了工作机 会，同时拥入城市的大量人口也给城市的运营带来了巨大 的压力，首先表现在刺激房地产需求的增长方面。根据建 设部政策研究中心的数据，年中国城镇人口为亿，城市 设部政策研究中心的数据， 年中国城镇人口为亿，城市 化水平为％,预计到2020年，中国城镇人口将达到亿，城 市化水平达到％。城市化水平短期内的迅速提高，城市的数 量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突如其来的人 口浪潮，城市的建房速度将远远落后于城市人口的增长速 度，从而出现住房紧缺的状况。据统计，XX年，中国城镇 人均住房面积为2 6平方米，以世界发达国家20世纪90年 代人均建筑面积（35平方米?45平方米）的下限，作为中 国202 0年城镇住宅发展目标的参考依据。那么XX —2020 年的15年间，中国因城镇人口增多，而需新增住宅建筑面 积127亿平方米，平均每年亿平方米，而根据国家发改委 的统计数据，中国每年商品房竣工面积只有5亿多平方米 且自XX年起，商品房销售面积都高于竣工面积，巨大的需 求使得市场开始用存量房来满足日益增长的需求。通过扩 张现有大城市来转移农业人口固然是一条出路，但这仅仅 是出路的一个方面，并且不是主要方面。转移农业剩余劳 动力一条新的思路就是发展壮大县域经济，扩大县城规 模，大力发展以县城为主体的广大中小城市，吸纳农村剩 余劳动力。 消费群体转移拉动住房需求 自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受 了个人贷款买房的事实。城市居民购买商品房已然市场化 非常明显，同时，县城的城市化建设步伐加快，县域房地 产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，外出打工 人员在大城市暂时买不起房，而县城又具有相对舒适的居 住条件，因而回城购房；另一方面，越来越多的富裕农民、 乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家。在住房消 费群体构成方面，政府机关及部分事业单位人员、公务员， 外地做生意回城及县城个体商业人员买房，乡镇从业人员 及乡镇教师，三个群体各占三分之一。部分富裕的农民， 为了小孩就学而在县城买房的也不在少数，这些因素构成 县域房地产市场的巨大需求。 大城市郊区化 近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊区化现象 越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单中心组团式 城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制 约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建 设向郊区转移，因而大城市周边的城乡结合部和县城，承 担了分担城市的产业和人口压力的角色。在郊区或者县城 买房的人群，他们一部分是看中了郊区的优美环境和舒适 生活，这属于城市居民的主动郊区化；另一部分人由于经 济承受能力的限制，受郊区低廉住宅价格吸引而形成被动 郊区化。无论主动还是被动的郊区化，对于县域房地产市 场来讲，都在一定程度上