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县域金融部门如何应对潜在的房贷风险 摘要：县域房地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨 大。加之农村居民的信用意识强，房地产市场保持了良好 的发展态势。然而，短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下 挫的风险和潜在压力，金融部门必须予以高度重视，紧紧 抓住政策时滞在县域的延长期这一段宝贵时间，并适时调 整房地产信贷政策，应对中短期面临的潜在风险。县域房 地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨大。加之农村居民 的信用意识强，房地产市场保持了良好的发展态势。然而， 短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下挫的风险和潜在压力， 金融部门必须予以高度重视，并适时调整房地产信贷政策， 应对中短期面临的潜在风险。 一、县域房地产现状、特点及成因探究 XX年一季末，样本县个人消费贷款余额达亿元，新增 亿元，增长％。其中，个人住房贷款余额为亿元，比年初 增加亿元，增幅％，比同期增加亿元，同比多增亿元。信 贷资产质量较高，不良贷款占比仅为％，低于全市平均水 平的个百分点；个贷收息率达到99°%，高出于全市平均水 平个百分点，欠息率仅有1%。 （一）县域房地产市场欠成熟，整体表现尚属繁荣。 据调查，目前，该县房地产市场仍处于不成熟阶段， 并具体特征特征表现为以下几点：一是房地产开发商队伍 缺乏理性的市场观念，该县房地产开发商3 0余家，但有四 级资质的房地产开发公司仅两家，规模小，多数仍处于上 世纪末传统的城镇建筑队的民间风格。二是房地产中的有 些环节并没有真正按市场化运作，价格竞争机制未得到有 效形成。市场介入不充分，竞争强度低，致使市场价格被 “垄断”于个别几家有资质的开发商手中。该县虽属偏远 山区和欠发达县，但其房价己超出该市平均水平，城区新 建商品房价格位于1700-2400元/平方米的之间，平均房 价达到了 1780元/平方米，高出全市平均价格近2 0%;三 是样本县的房地产市场风格独具，自成一体，受外界的影 响慢，对国家调控政策的反映迟缓。市场年需求3000套， 每年缺口在10⑻套，市场需求稳定保持在年25-30万平 方米水平。宄其成因主要为： 一是固定资产投资总量小。该县属于经济欠发达县， 资金问题始终是困扰房地产发展的瓶颈，房地产开发资金 更是有限，投资规模最高的X X年也不过亿元，资金的主要 来源是定金，占60%以上。开发商主动介入农村市场仍然 是个新课题，亟待有识之士来挑战。 二是房地产开发品种的结构单一。该样本县房地产开 发以经济适用房和商业营业用房等居民急需的用房为主。 写字楼、高档住宅楼等投资较大的房地产项目，并未列入 开发议事日程。 三是银行介入房地产开发的热情不高。由于受前几年 房地产泡沫的影响，加上县级国有商业银行的贷款权限几 乎没有，银行贷款占房地产开发资金来源的比重微乎其微 据统计，截止今年3月末，该县金融机构存贷比为64%, 剔除准备金因素，超过3 0%的县域资金不能用于农村，房 地产开发企业的流动资金贷款余额也仅为298万元，占全 部消费贷款还不到1 %，数量与比重都可谓微不足道。 四是销售形势较好，但仍存在空置房问题。目前样本 县城区人口近10万人，而这10万人中每年进入结婚年龄 的青年达3000多人，而每年开发20万平方米的房子，仅 2000余套。因此，该县房地产市场需求大于供给，缺口在 1000套左右，市场远未饱和。然而由于房地产开发商为降 低政策打压带来的销售被动，而采取了 “存量捂房”与 “先次后优”的对策，预计仍会有20%左右的上等房存量 在“隐形”中。 （二）房贷反向增长，是内外环境作用的结果。 客观分析在潜在风险的隐忧下，当前县域房贷仍然反 向增长，是其内在与外在因素共同作用的结果。从内因上 讲，居民消费尤其是结婚青年买房是内在必然的需要，一 味等价格下降，并不能解决问题。从样本县看，每年2000 套的住房增长与10%房地产信贷增长，就是内因作用的必 然。 从外因上讲，房地产开发商与中央政府宏观调控政策 不断进行博弈，通过“存房待售，先次后优”的手法对冲 政策利空，甚至在民间广泛散布“优质房售謦，只有二级 房待售”等消息，蒙蔽消费者。反而，使二级房价推了上 去。在此种手法的操作下，居民被无奈地进入“房奴”队 伍，成本高擎而无可奈何。 另外，从去年以来，各金融机构把加大消费信贷投入 作为调整信贷结构、优化信贷资产质量、扩大内需、支持 地方经济发展的重要举措来抓，加快了信贷资金由生产领 域向消费领域的延伸，样本县两个规模较大的小区，如源 泰花园小区和中房翡翠园的部分住房封顶待售，由于地段 好，政策反映迟缓，县域房价相对平稳且高位平台运行， 居民消费热情再次升温，致使个人贷款相应增加。 二、国家宏观调控政策对地方房地产金融的影响 我们认为，当前中央政府对房地产价格的调控决心大、 信心足、措施多。XX年12月以来实施的一