地产运营商系列之一：物流地产，存量转型的崛起之路.docxVIP

HYPERLINK http://WWW.LONGONE.COM.CN/ HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 行业深度 HYPERLINK http://WWW.LONGONE.COM.CN/ HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 行业深度 正文目录 HYPERLINK \l _bookmark0 崛起契机：多元化存量转型需求 4 HYPERLINK \l _bookmark1 布局轻资产运营的重要战略路径 4 HYPERLINK \l _bookmark4 物流红利政策频繁出台 5 HYPERLINK \l _bookmark5 行业前景：供不应求下空间广阔 7 HYPERLINK \l _bookmark6 未来优质物流仓储需求增长空间大 7 HYPERLINK \l _bookmark11 供不应求下租金持续上涨，物流地产投资回报率相较更高 9 HYPERLINK \l _bookmark15 互联网零售崛起将与物流地产相辅相成 10 HYPERLINK \l _bookmark20 土地获取难度增大，或成物流地产发展阻力 11 HYPERLINK \l _bookmark25 行业盈利模式及趋势 12 HYPERLINK \l _bookmark26 物流地产运营模式 12 HYPERLINK \l _bookmark27 传统盈利模式 14 HYPERLINK \l _bookmark29 新兴投融资模式：REITS 等物流基金 16 HYPERLINK \l _bookmark30 物流地产投资概况 16 HYPERLINK \l _bookmark32 核心融资模式 17 HYPERLINK \l _bookmark34 行业相关个股：涉及物流地产业务的典型房企 19 HYPERLINK \l _bookmark35 房企主导运营：主流模式 19 HYPERLINK \l _bookmark36 万科：抢占一二线物流资源，拓展基金等多融资渠道 19 HYPERLINK \l _bookmark37 招商蛇口：湾区区位及产业地产定位双重优势 20 HYPERLINK \l _bookmark39 光明地产：依托集团食品产业资源，发展高端冷链物流 21 HYPERLINK \l _bookmark43 收购参股物流地产商：协同效应最大化 23 HYPERLINK \l _bookmark44 万科：参股普洛斯发挥协同效应 23 HYPERLINK \l _bookmark47 南山控股： 吸收合并深基地B，成为首支物流地产股 24 HYPERLINK \l _bookmark48 与物流企业合作：资源互补 24 HYPERLINK \l _bookmark49 绿地集团 24 HYPERLINK \l _bookmark50 与电商企业合作：品牌集聚效应 25 HYPERLINK \l _bookmark51 荣盛发展 25 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark2 图 1 增量开发商到存量运营商的变迁路径 4 HYPERLINK \l _bookmark3 图 2 增量开发商到存量运营商的变迁路径 5 HYPERLINK \l _bookmark7 图 3 中美物流仓储面积对比 亿方 7 HYPERLINK \l _bookmark8 图 4 目前国内仓储供应类型分布情况 7 HYPERLINK \l _bookmark9 图 5 中国物流费用总额逐年攀升 亿元 8 HYPERLINK \l _bookmark10 图 6 中美物流成本占GDP 比重对比 8 HYPERLINK \l _bookmark12 图 7 全国主要物流地产仓储分布及租金增长率 9 HYPERLINK \l _bookmark13 图 8 一线物流地产年化回报率明显高于其他物业 10 HYPERLINK \l _bookmark14 图 9 主流城市物流地产租金增长率 10 HYPERLINK \l _bookmark16 图 10 2018 年中国网络零售占比约 18.2%，远高于美国 10 HYPERLINK \l _bookmark17 图 11 中美第三方物流规模对比 亿美元 10 HYPERLINK \l _bookmark18 图 12 我国电商物流租赁占比明显过于他国 11 HYPERLINK \l _bookmark19 图 13 普洛斯中国电商租赁占比持续提升至 26% 11 HYPERLINK \l _bookmark21 图 14 国内工矿仓储用地占建设用地比例逐年下降 12 HYPERL