商业地产与住宅地产开发的差异化研究.docVIP

商业地产与住宅地产开发的差异化研宄 刚泰置业集团有限公司200120 摘要：顾名思义，地产是指用于普通住宅、花园洋房、公寓、别墅 括独栋、双拼与联排）等用途的房地住宅产形式，商业地产是指作为商业用途的 地产，通常指用于建造娱乐、批发、餐饮、休闲、办公等用途的房地产形式，以 办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列，泛指用于零售业的地产 形式，是狭义的商业地产。由于人民生存对住宅需求，长年以来，国家把重点放 在住宅地产的开发上，但随着近年来市场经济化飞速发展，我国城市化的范围增 广，商业地产成为当下最受重视且最火热赚钱的地产类型。 关键字：商业地产住宅地产差异化 房地产的开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行土地开发房屋 建设等开发经营活动的行为。同时房地产的开发乂与城市规划紧密相关，开发地 产需在政策的指导与在政府对城市的宏观规划/微观管理下，科学的制定开发计 划，合理利用城市土地。由于公民生存对住宅的迫切需求，多年以来住宅地产都 是我国房地产开发的重心，似随着市场经济化与国家城市化的飞速发展，在2016 现行契税政策，实现个人购买住房实行差别化税率后，住宅地产的开发走向持续 下滑，而商业地产的开发却不断增长，商业地产的回报率远高于住宅地产，成为 了投资首选，其他行业的领头羊也纷纷进军商业地产。据统计，2016年商业地 产大数据市场的规模将达到540亿，增幅超过51%.商业地产开发热潮趋势迅猛 但不成熟，许多开发商对商业地产的开发缺少经验，生搬硬套的用住宅地产的开 发经验去开发商业地产，导致地产开发的失败。商业地产与住宅地产在选址定点、 经营方式、运营方式等等方面都有不同，下文将深入论述其有何不同。 一.开发前期 （一）选址定点的差异 在开发的前期，开发商必须对市场环境进行透彻分析，选址是进行地产 开发的第一步，也是至关重要的一步。住宅地产开发通常是在冋一所城市里进行， 城市内各地的社会环境与教育条件相差不大，对消费者选择的影响甚微。现如今 住宅地产开发的低迷，主要是由于消费者对高昂的房价支付冇所不满造成的，所 以住宅地产更需注重的往往是开发区域在城市中的性价比，常选址在环境安静、 绿化建设好、交通方便、周边配套设施齐全、价格实惠的位置。当然如果幵发商 有实力条件允许，开发地块选址当然最好要选择在市区中心的位置，李嘉诚说过 一句话：“地段，地段，还是地段。”说明了好的地段会对住宅地块的成功开发销 售具有多大的影响力。而由于商城营业的需求，商业地产的选址，需要在城市中 选取一个交通便利、人流量大的好位置，通常会选在城市的中心或政府规定的 CBD区域，奋地铁的城市可能还要考虑临近地铁、人流方便。一些跨地区经营的 连锁商业集团，在选择城市的吋候，还需要注重选址地的经济水平、社会环境、 文化教育程度等条件，判断该城市的发展潜力。一些小沿街零售商业可以结合住 宅小区来设计，客户群体主要面向大型小区内的住户。 （二）开发规划规模的差异 在地产开发的规划与设计过程中，首要明确的开发的地产面向的0标客 户，并且明白B标客户的需求。住宅地产的终端消费者是买房者或租房者，因此 建设的首要要求是提高居住的舒适性与便捷程度。在房屋建造的过程中，需根据 光照、绿化等因素，规划房型，让房屋之间明亮宽敞、错落冇序。还需建设齐全 的生活配套设施，提高居住人员生活出行的方便性。栽培景观植物，建设优良的 居住环境等等。另外一方面，住宅小区规模的大小与该城市开发地段的人U多少 以及人口流入多少有极大关系，举个例子比如目前在扬州市区，东区净流入人口 数量要远大于西区，所以成片住宅开发规模在东区要明显大于西区。商业地产为 了提高盈利、刺激消费，更需要的是吸引并留住消费者，增加商城的盈利额。所 以在灯光照明、广告排布等方面需要精心设计，增加消费者购买欲望。还需要建 设休闲措施让消费者在购物之余有所娱乐休息，延长其逗留时间。冋吋也需要合 理设置卫生间、停车位等便利的设施，提供舒适的环境，让消费者奋多次光临的 欲望，商业的规模大小，同样也跟城市的地段情况和人口情况冇关，在城市繁华 的地段商业体量通常会大一点和档次会高一点，比如上海淮海路上就奋着全国最 顶级的高档商业综合体恒隆广场，而在城市密集的住宅区周边可能会奋像佳乐福 这样全球大型连锁超市卖场，在规模和类型的变化上商业地产来的比住宅地产更 有弹性。 （三）0标客户的差异 目标客户的差异也是住宅地产与商业地产间一个显著的差异，也属于开 发前期市场调研中的重要部分。 住宅地产需要吸引的是买房者或投资者，由于其主要作用是用于居住，所以主要 0标客户就是买房者，开发商与S标客户之间的关系为直接销售。直接销售吋最 大的卖点就是产品本身的质量与价格，因此进行住宅地产开发更需保障自身房屋 的质量，当然城市不同的区域地段住宅