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商品房预售中对预购人利益保护探析 ［摘要］文章着重从商品房预售合同的法律性质、特征 及基本条件、当前预售合同的缺陷及国家行政机关通过约 束开发商的行为来保护预购人的利益等三大方面对当前商 品房预售中对预购人利益的保护问题进行阐述。 ［关键词］商品房预售；预购人；利益保护 《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15日由 建设部发布，根据XX年8月15日《建设部关于修改（城市 商品房预售管理办法）的决定》修正。又是几年过去了，房 地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信 息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预 售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不 配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响， 预购人又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场 的干预力度势在必行。涉及到普通老百姓的切身利益的， 关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一 方倾斜，预购人也应增强法律意识，这样房地产市场才能 长期有序稳健发展。 一、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件 （一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买 卖合同。预售合同往往可以弥补建设开发商的资金不足。 房屋预售合同签订之时，房屋尚未开工或正在施工，但双 方意图都在于竣工后的房屋产权转让。预售合同的标的物 有一个形成过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购 人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自 然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、 权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖 合同相同。因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法 律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。当然，由于买 方的相对弱势，应当尽量作出有利于购方者的解释。（二） 房屋预售不是分期付款买卖。预售房屋价金的交付，扣除 银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然 也有一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。分期付 款买卖，是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买 卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期 以上仍待支付。分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期 缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出 卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给 买受人，这是二者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款 买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期 付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上，商品预售房 虽标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形 下，享有完全的债权，可以进行转让；分期付款的买卖却 因无标的物的所有权而不得予以转卖。 预售商品房有以下几个特征：第一，预售的标的物是 尚未建成的房屋；第二，依照合同由承购人支付房价款， 承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三， 预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人； 第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。 《中华人民共和国城市房地产管理法》对预售商品房 的条件作了明确的规定，商品房预售必须具备以下几个条 件：（1）己交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的 原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地 使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防 止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全 部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获 得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以 划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按 照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的， 应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权 出让金。（2）持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少 土地使有权用于房地产开发，需总量控制；同时，房地产 开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单 位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进 行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手 续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房 被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保 护。（3）按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建 设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工 交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地己经开发 并初具规模。达到这一标准。才能符合房地产转让的条件 体现国家宏观调控的政策，有效地防止炒卖地皮，制止房 地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定 的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中 止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的 权利。规定己经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督 和管理，确定违约责任，也是