宜宾项目房地产市场专项调研报告.doc

宜宾房地产市场专项调研报告 武汉太阁房地产营销顾问有限公司 二零一一年五月 目录 第一部分:概论 一、序言 二、市场调查目的 第二部分：宜宾市概况 一、地理位置 二、行政区域 三、交通 四、宜宾印象 五、宜宾城市规划 1、城市性质 2、城市规模 3、城市发展方向 4、城市功能定位 第三部分：宜宾市宏观经济环境分析 一、经济发展情况 二、人均GDP 三、“三大产业”结构 四、宜宾市财政收入 五、固定资产投资 六、宏观市场分析结论 第四部分：宜宾市房地产市场概况 一、宜宾楼市新格局 二、宜宾土地市场分析 三、宜宾楼市走势分析 四、宜宾房价分析 五、宜宾房地产市场结论 第五部分：典型项目分析 第六部分： 地块概况分析 一、地块位置及现状分析 二、地块所在区域城市规划分析 三、周边环境分析 四、地块所在区域认知度分析 五、地块概况分析结论 六、地块经济指标 七、项目地块成本测算 第七部分：市场调研结论 第八部分：目标消费群分析 第一部分:概论 一、序言 2010年的宜宾房地产市场日益壮大，在这个机会与挑战并存的时代，若要取胜于此，则我们必须面对如下课题： 1、宜宾市的宏观市场调查 2、2010年宜宾房地产市场调查（住宅、商业） 3、宜宾市区及区域竞争楼盘调查 4、区域地块价值分析 5、大型项目、畅销项目和个性项目的特色配套设施调查（住宅、商业） 6、项目地块价值、周边环境及宜宾城市发展状况分析 7、目标群体分析（对消费群体进行区域划分和针对分析） 8、宜宾居住文化分析、项目周边居住人群分析 9、宜宾市商业氛围消费力情况的分析和研究 10、主要目标群体、投资商、经营业户的调查分析 11、宜宾住宅和商业物业的发展前景调查分析 本调查报告旨在围绕上述问题（包括但不限于）展开，通过数据、资料的整理、分析，得出市场调查结论，提出项目发展建议。 二、市场调查目的 本次对宜宾进行市场专项调查，最终目的是在充分了解、搜集宜宾市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析宜宾市房地产市场的现状与发展趋势，从而论定项目在本区域房地产市场的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品开发提供有效的数据支持，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。 为此，我司组成了专业的调研小组对宜宾房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宜宾的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。 第二部分：宜宾市概况 一、地理位置 宜宾市位于四川省南部，地处川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。市境东邻泸州市，南接云南邵通地区，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市，东西最大横距153.2千米，南北最大纵距150.4千米，全市幅员13298平方千米。宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河止段与长江正流始段交汇处。北接巴蜀腹地，沿金沙江、石门江可达云南绥江、盐津滩头；溯岷江而上，可达乐山、成都；顺长江而下，经重庆、武汉、南京、镇江能直达上海。由于地处四川盆地通向云贵高原的交通冲要，乃宜珙铁路与内昆铁路接轨之地，成为西南半壁四川攀西、贵州六盘水、重庆三个经济区相互联系的纽带，川滇黔结合部区域的交通枢纽。宜宾第二产业发达；全市土地总量1327077.64公顷，全市总人口534.93万，其中其中中心城区总人口110万。 二、行政区域 宜宾市现辖有翠屏区、宜宾县、南溪县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县等1区9县。 共有72个乡、104个镇、10个街道办事处、298个人社区居民委员会、2317个居民小组、2947个村民委员会、22983个村民小组。宜宾城由“一心十组团”构成：“一心”即三江口核心区，“十组团”分别为旧城组团、旧州组团、南岸东区、南岸西区及赵场拓展区、白沙及至诚港组团、莱坝组团、盐坪坝及南广组团、李庄组团、罗龙组团和象鼻组团，2009年宜宾城区建成区面积55.14平方千米。全市总人口为534.93万人，其中非农业人口99.44万人，占18%，全市人口密度为每平方千米402.72人。 三、交通 宜宾是四川省内以铁、公、水、空综合立体交通网络著称的区域中心城市。至2008年末，全市公路总里程达11923.68千米，其中，村道7172.07千米，四级以上公路5995.26千米。建成通乡油路（水泥路）394千米，通村公路2269千米。告诉公路直驶成都、重庆及云南水富县。先后开通了直达北京、上海、广州、深圳、成都、昆明、重庆、贵阳、北海、海口等城市的航线。其中1000吨级船舶和3000吨级船队可常年昼夜通航。 宜宾市按照突出南向、西向，拓展北向、东向的思路，确立了“66111”综合交通枢纽蓝图，即：6条高速公路（内宜、宜水、乐宜、宜