保利地产拿地战略.doc

保利地产拿地战略 摘 要：保利地产作为一个央企在拿地方面雷厉风行，但也体现了现在房地产行业的走向，面对一波波反对高房价的呼声保利地产将自己的发展目光投向二、三线的城市。自2006年以来保利地产的土地储备也是节节攀升，面对市场和政府的调控保利地产不断地调整自己的战略来适应新的发展环境，我将结合暴力现在和过去的拿地方面的战略来讲解保利的拿地战略。 关键词：保利地产、拿地战略 The strategy to get to Poly Real Estate Abstract: Poly Real Estate as a central enterprises to take place in terms of vigorous and resolute, but also reflects the trend of the real estate industry is now the face of wave after wave of calls against the high prices Poly Real Estate to develop their own eyes on the second and third line cities. Since 2006, Poly Real Estates land bank is also climbing the face of market and government regulation of Poly Real Estate constantly adjust their strategies to adapt to the new development environment, I will combine the past and present violence-pronged strategy to get to explain the strategy to get to Poly. Key Words: Poly Real Estate, get to the strategy 1土地储备、地价、区域分布 1.1在土地操作上，将“疯狂”二字放到保利地产身上一点都不为过。在企业商业模式及成长型企业的定位下，保利地产拿地风格激进。2009年沸腾的房地产市场中，一向激进的保利地产挟央企优势以凶猛作风夺人眼球，资产规模千亿在望。伴随着业绩的跨越式发展，保利地产正在迅速缩短与万科的距离。但其也有自己的瓶颈：大而全，产品线和行为线不明晰，且偏向于机会型企业。2010年，站在多变的政策和诸多不确定因素面前，保利地产如何在快速发展的同时，正视企业品牌模式与产品模式的短板？ 保利地产 2009 年投资461 亿元，新增1464 万平米土地储备；总土地储备近3000 万平方米。2009 年所获得的土地地价不菲,前9 月的平均楼面地价为3254 元/平方米，比公司之前2000 元左右的存量土地单价高出不少。2009 年，保利地产实现签约面积526.7 万平方米，同比增加131%；实现签约金额433.8 亿元，同比增加141.4%。保利地产2008 年新开工收缩较少，为2009 年销售高增长了充足的可售量。 央企的独特地位使位使得保利对资源的配置能力，无论在土地还是资金的获取上都非一般房企可比。但在企业管理、产品生产模式等保证企业长远发展的核心竞争力方面还没有体现出保利地产的独特之处。 图1保利地产近年来新增土地储备情况（万平） 1.2保利地产 2009 年投资461 亿元，新增1464 万平米土地储备；总土地储备近3000 万平方米。 2009 年所获得的土地地价不菲,前9 月的平均楼面地价为3254 元/平方米，比公司之前2000 元左右的存量土地单价高出不少。2006 年保利新增土地的楼面地价为2051 元/平米。2008 年，保利新增土储的平均楼面地价为1036.42 元/平方米，较2007 年下降61.04%，均以底价获得。 图2保利地产近年来新增土地储备情况（万平） 09年上半年房地产颠簸的历史车轮中，保利地产可谓是拿地卖楼融资奔走忙。保利地产副总经理胡在新表示，当前经营工作的主要矛盾仍是产品供应不足。对于像保利这样的大型房企，能否完成全年任务，不仅要看下半年的货量和价格，更重要的一点是，自己 掌握的土地数量和政策去向如何？ 1.2.1销售：保利地产1～5月实现销售回笼154.11亿元，同比增长4.75%，在售项目累计销售率为92%。据公司统计，保利地产5月当月推货量为34亿，同比出现大幅下降，可售货量也不足去年同期的一半。1～5月，保利地产仅推货138.5万平方米，而销售面积则达177.2万平方米，供销比仅为0.78。 1.2.2拿地：7月1日，中国指数研