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外资大量进入我国房地产市场背后的思考 目前国外资本大举挺进我国房地产市场，而我国房地 产的直接融资渠道却十分狭窄，对银行贷款依赖性较强， 在当前国家对房地产采取宏观调控的情况下，开发商不得 不采取与国外投资商合作的形式来获取开发资金。面对这 种情况，提出了要通过加强我国房地产金融创新的方式来 扩大房地产融资渠道，完善房地产金融市场。1、外资进入 我国房地产市场的程度 国外资本目前对我国房地产市场的投资 国家统计局的资料表明，XX年境外机构购买中国建筑 物资金额高达34亿美元，创造了过去前5年的总和。而且 这一几何级数的增长态势在进入XX年之后被不断放大，按 照全球最大的物业顾问服务公司之一的世邦魏理仕的研宄 结果推算，今年前两个季度，至少10亿美元的境外资金投 入到中国内地房地产购买市场。境外机构和个人购买商品 房的资金的结汇也在同期增长2倍以上。以摩根土丹利、花 旗等为主要成员的国际地产基金成为进入我国房地产的急 先锋。过去5年里，摩根士丹利在中国房地产领域的投资 总额达15亿美元，今年该公司还将追加投资30亿美元。 紧跟大摩之后，花旗集团计划未来3年内将其对中国内地 房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可至8亿美元。 同时澳大利亚最大的投资银行麦格理银行日前表示，计划 在今年斥资3亿美元投入中国内地房地产企业。而该银行 在进入中国的11年中已经陆续完成了 9个大商场的收购。 除此之外，荷兰ING银行、美林国际等全球知名公司己先 后公开宣布将携带重金深度介入中国房地产市场。 与此同时，亚洲地区的投资机构也以其灵敏矫健的身 躯快速进入中国的房地产市场。资料显示，XX年，亚洲地 区有260亿美元用来投资房地产，其中约有20%到25 %的资 金投向中国房地产市场。进入今年以来，亚洲国家流向中 国地产的资金有增无减。包括亚洲金融控股有限公司、新 加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投 入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉 德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。见 资料显示从XX年6月6日至7月20日50天不到的时间内， 仅境外机构在中国以独立或者入股的形式投资形成的房地 产项目就达15项之多，平均每3天就拿下一城。其中，仅 渣打银行就在上海连续吃进4个巨型项目。另据笔者了解新 加坡长成（私人）投资公司从XX年到XX年在不到的一年的 时间在天津通过合资入股的方式连续拿下了两个项目，总 投资额达4亿元人民币。主要境外投资者在未来1?3年对 中国房地产的预计投资额（见表1） 外资进入我国房地产的原因 国外资本之所以这么积极进入中国房地产市场，主要 是基于对中国经济的持续良好发展前景的看好，以及随着 经济快速发展所带来的房地产增值收益，从房地产的平均 收益率来看，1979?20 00年，房地产投资的市场平均回报 率在%左右，而北京、上海等地高档住宅、商办物业每年的 增值可达15%左右，远远高于日前日本的％，伦敦的4%以及 美国的％。同时境外投资者对人民币增值的预期也普遍看好， 据世邦魏理仕掌握的资料显示，大多数投资者都预期人民 币还将升值2%到20%。同时国际市场上对人民币的升值预期 是每年5%左右。这些因素都造成境外资本大量进入我国的 房地产行业，除此之外，我们也不能忽视我国房地产市场 自身存在的一个先天性的缺陷，就是房地产市场融资渠道 狭窄。 2、我国单一的房地产融资渠道和较高的居民储蓄存款 余额 单一的房地产融资渠道 对于中国房地产市场的主要参与者__中国房地产发 展商来讲，其资金来源主要还是依赖银行贷款，银行的贷 款是其融资的一个最主要方面。根据XX年12月16日国务 院第一次全国经济普查领导小组办公室和中华人民共和国 国家统计局发布的《第一次全国经济普查主要数据公报（第 三号）》的有关数据，至XX年底，房地产开发企业的总资 产达61790亿，总负债达4578 4亿，资产负债率达％，1999 年至XX年国家统计局关于房地产企业开发投资资金的来源 情况统计数据也说明了这一问题。 XX年，房地产开发企业到位资金21178亿元，其中企 业自筹资金7 039亿元，占资金来源的比重为％;国内贷款 3835亿元，占资金来源的比例为％，其他资金来源为亿元， 占％，在其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收 款，其中60%至70%的部分是又属于银行或住房公积金管理 中心所发放的个人住房按揭贷款，而在自筹资金中，企业 自有资金（权益资金）仅占了 55%左右，其余的部分主要是建 筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也 有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。也就是说，在 房地产开发资金来源中，有6 0%左右的资金是来源于银行 体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的 形式存在，开发自有资