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外资进入我国房地产市场的成因、影响及对策建议 ［摘要］本文针对近年来外资大量涌入我国房地产市场 这一现象，深入分析了外资进入的主要成因及其对我国房 地产市场发展的影响，并在此基础上提出了加强对外资宏 观调控的有关对策建议。 ［关键词］外资房地产市场宏观调控 近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化 进程的加快，房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入我国 房地产行业，并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产 市场已成为外商直接投资的第二大行业。XX年一季度，境 外机构和个人购买境内房地产结汇亿美元，增长％。外资己 经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可 忽视。 一、外资进入我国房地产市场的成因 我国现行房地产业政策的不完善和监管不力 我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此 无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、 治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无 法可依的状态，这为国外投资机构大规模进入房地产提供了 便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房 地产市场监管不力。例如，XX年11月我国发布的《外商投 资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产 业目录，将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等 作为限制类项目。 人民币升值预期 近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺 差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美 国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外 汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此， 我国一直承受着较大的货币升值压力，这给国际资本进入我 国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际 资本源源不断地进入我国房地产市场。 我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利 润 近年来，我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环 境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时，按照 国家计划2 020年达到小康水平，人均住房面积达35平方米 的基本目标测算，到2020年我国房地产住宅市场平均每年 增长速度至少应在7%?10%。房地产业的快速发展也带来了 较高的市场利润，在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量 流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。 、外资进入我国房地产市场的影响 有利的一面 弥补了我国房地产行业资金的不足，带来了先进的 房地产金融运作理念 长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一 资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行 贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性 贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资 渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房 资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起 步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入， 尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入，不仅带来 了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题，也 带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富 和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。 加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不 断提高竞争能力 我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量 众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力 较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞 争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进 入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击 国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业 则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为 了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同 时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发 成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需 求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。 提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要 随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人 们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或 办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等 要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、 先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产 规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合 理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房 地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。 不利的一面 制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难 度改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长 期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和 产业政策等方面具有相应的优势，并且能够有效逃避宏观政 策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政 策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前 房地产“银根紧缩