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基于行业特征的房地产企业资金管理 【论文关键词】房地产行业特征资金管理 【论文摘要】针对近几年过热的房地产业，我国政府 出台一系列管制措施；同时，受国际环境的影响，我国经 济出现一定减速迹象，居民对房地产的消费热情急剧下降。 在这种非常不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为 企业生存和发展的关键。本文基于对房地产行业特征的分 析，讨论当前企业在资金管理上存在的问题，提出优化企 业资金管理的相关对策。 自改革开放以来，我国经济由计划逐渐向市场转轨， 政府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松， 我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始， 全国房地产开发投资的增速加快，特别是最近几年，全国 大部分地区的房价急剧飘升，房价出现失控状态，国家针 对过热的房地产业实施从紧的宏观调控政策。在一系列宏 观调控和管制之下，全国各地房价先后出现回落。与此同 时，源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球， 我国经济也出现减速，伴随经济减速，国内居民对房地产 的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下，房 地产企业如何摆脱困境，企业现金流成为解决这个问题的 关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次 行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使 得企业在未来竞争中处于优势。 一、房地产行业特征分析 房地产项目成本高。房地产业是一个高度资金密集 性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供 给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地 产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不 能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行 开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅 度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较 高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员 和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而 造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。 房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地 产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开 发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。 一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一 次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选 择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间， 如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏 观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓 慢的状况。 3 .房地产项目风险性大。由于房地产投资占用资金多， 资金周转期长，其投资风险很大。由于房地产不像一般商 品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现， 这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较 为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就 需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低 经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经 济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。 4.易受国家法规政策影响。房地产行业的发展和房地 产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政 府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导， 使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和 控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一 规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。例如，XX 年中国人民银行发布通知，规定对手续不全、自有资金不全 的项目不得发放贷款；XX年国务院要求房地产开发项目资 本金比例由20%及以上提高到35%及以上。这些宏观调控政 策的出台势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻 影响。 二、当前房地产企业资金管理问题 负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费 大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行 发展，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限 制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业 资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的 70%?80 %直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增 大，XX年我国房地产商的资金缺口为6 730亿元。过高的 债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。 资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之 苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资 金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据 国家统计局的数据，以XX年11月底全国商品房空置面积 为亿平方米为基础，推测XX年的全国商品房空置面积将超 过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿 平方米计算，XX年全国商品房空置率将达30%以上，这将 大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线，全国35个 典型城市存量房消化平均需要个月。这些空置商品房无疑 大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。 投