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基于经济学理论探究土地价格的形成 1 .概述 土地价格是土地经济价值的反映，是为了购买获得土 地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。可以说， 土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益的高低。 土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进 行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格， 不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。 土地评估价格是土地估价人员本着公正、公平、公开 的原则，根据宗地的规划条件及宗地界址图等相关材料，采 用适当的估价方法，经过测算得到的估价对象在估价时点的 土地使用权价格。 土地出让的方式 土地招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理 部门发布招标公告或者投标邀请书，邀请特定或者不特定的 公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标 结果确定土地使用者的行为。招标出让的一般程序有招标、 投标、定标、签约、履约五个阶段。目前，招标是土地使用 权出让方式中最常用的一种，一般由各级土地储备中心负责 办理招标的相关事宜，投标人中标后获得其土地使用权。 土地拍卖 拍卖出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理 部门发布拍卖公告，由竞买人在是定时间、地点进行公开竞 价，根据出价结果确定土地使用者的行为。土地行政主管部 门根据被拍卖土地的具体数据编制拍卖文件于公开拍卖前 30日发出拍卖公告，竞买人交纳保证金，领取竞买牌，拍卖 会在拍卖公告规定的时间、地点进行。参加拍卖的竞买人不 得少于3人，由出价最高者获胜。 土地挂牌 挂牌出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理 部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易 条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申 请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土 地使用者的行为。 土地价格的经济学原理 稀少的原理 经济学中，一般把财货可以分为自由财和经济财。自 由财是指那些数量非常充裕、足以满足一切需求的货物；而 经济财是那些供小于求的货物。所以，经济财必须要付出代 价去购买才能得到，并且要在过程中节约使用。 把自由财与经济财的概念运用到土地上，有人认为， 只要地球上还有未经使用的地面存在，就不能认为土地的供 应不足，如果因此而认为土地是自由财，那显然是不合理的。 究其原因，主要是土地具有不同的特征，有些土地更肥沃， 或者位置更好，便更有利用价值。因此，具有合适特征的土 地供应，一经减少到不能满足需求的时候，这种土地就可以 说是稀少的，应该看作是经济财，需要花费一定的代价去购 买。例如：产量高于一般土地的肥沃土地，或者地点位于大 城市中心区的商业或居住用地，都属于稀缺的土地。 预期的原理 在土地交易中，其价格不但包括土地劳务的现在价值， 而且通常也包括这些劳务将来发展的估计价值。预期在土地 价格形成过程中比在其他任何种类的经济财的价格形成中 所起的作用更大，这是因为土地的劳务不会在继续使用中消 耗掉，而且土地不会自由的再生产。因此，土地的估价和土 地的计划利用主要与对未来情况的发展预期有关，即预期未 来的价格及需求等。预期的原理对于土地价格形成具有特殊 的作用，它和土地利用的一切问题都是有各种联系的，这就 要求土地的利用必须要制定详细的规划，包括土地的性质、 容积率、绿地率、建筑密度等指标都应有严格的把控。 替代的原理 通常来说，当两种或两种以上的商品在实质上具有相 同的作用，或者几乎使人能获得同样的满意度的时候，低价 商品就可以把高价商品排挤出去。这一原理同样也在支配着 土地从一种用途转变到另一种用途。当地价上涨过快，这些 土地不再适用于建筑住房的时候，就需要把它转向商业用 途。当农业土地价格上涨的时候，就会趋向于把林业、牧业 用地用来改种粮食，然后再改种商品蔬菜。在土地价格形成 过程中，需要考虑到替代原理的重要作用。 比例原理 质量优良的土地，就像其他经济财物一样，既然数量 稀少，不能满足所有人的需要，其价格必然会高。土地的经 济适用意味着把一切在经济上可供利用的土地按照预计比 例相对的适用到它的各项用途中去，务必使得一切需求都可 以得到最恰当的满足。经济的或者说比例的原理支配着土地 利用的公司政策。在城市中一块适合于建筑写字楼的地块， 会面临着究竟盖多高才符合经济原则的问题，或者一个地 块，怎样规划其居住、商业、办公规模才能达到最优配置而 获得最大经济利益，这都是如何按照比例分配其支出以获得 最大效用的问题。 土地经济学研究的方法 抽象思维方法 运用抽象思维方法研宄土地经济问题，就是要深入土 地利用和土地经济关系的实际，对其进行反复调查研究，找 到现实土地经济问题发展变化的规律性及解决问题的具体 对策。 系统分析方法 土地作为地球的一个特定部分，是整个地球生态系统 的基本因子，土地系统是社会经济系