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影响住房需求因素的实证分析 摘要：近二十年来，房地产市场的快速发展受到全社 会的广泛关注，它直接影响到国民经济的健康发展和人们 的社会生活。根据武汉数据分析各种因素对住房销售的影 响程度，并预测武汉住房销售的趋势。 关键词：住房需求；影响因素；货币政策 1影响武汉住房需求的因素 自住房需求的影响因素 房价因素。根据微观经济学的理论，商品的价格 弹性越小，需求的相对变化越少。根据美国经济学家李奥() 的研宄，住宅需求的收入弹性为一，小于1，说明住宅是一 种必需品，缺乏弹性，一旦人们需要住房，价格的影响作 用较小，且人们购房后在短期内一般不会有购房需求。 消费者的收入水平。一般来说消费者的收入水平 与自住房时一种正相关关系。根据XX年的数据显示，城镇 居民的购房占购房总数的84%,可以说城镇居民是住房的主 要消费群体，而收入又是制约人们购买能力的主要因素。 武汉市的城镇居民的年人均可支配收入从1991年的2130 元上升到X X年的12360元的，这与住房的销售的主趋势一 致的。 主要消费者的数量。也就是具有购买意愿和购买 能力城镇人口的群体。从人口的年龄结构上分析住宅的需 求，对住房有需求主要是青年人口(25 — 39岁)，这类人群 的特点是年富力强，收人较高，负担较轻，正是成家立业 和后代诞生的时候。当这类人群数量增加时，对住房需求 是一种拉动作用。从1991年到XX年的25岁到3 9岁的人 口数据中，我们可以发现从1994年到1996年有个较大的 增长，其他时期都是保持一个相对稳定的状态。 央行的各项政策。 五年以上贷款利率从199 1年到1995年是上升5个百 分点，而从1 995到XX年下降了8个百分点，XX年到XX年 利率增长幅度不大，变化范围大概在一个百分点左右。由 此可见贷款利率和住房需求呈现负相关的趋势。 XX年1月25日我国的法定存款准备金率达到了 15%。 法定准备金的提高意味着银行的可贷资金的减少，货币的 乘数效益减弱。 央行的这些政策从两个方面影响住房销售，一方面影 响居民的购房或投资需求；另一方面增加了房地产行业获 得资金的难度，增加开发成本，从而影响住房的价格和销 售量。 住房投资需求的影响因素 投资需求的影响因素取决于以下三个方面： 一是投资者自有资金。当投资者的自有资金越多，购 买的数量越多。 二是房贷政策。房贷政策越宽松，少量的支出就可产 生较大的杠杆效益，所导致的投资需求越多。 三是房价预期。当房价预期上扬，投机者越活跃。 2实证分析 变量选择 本文选择了来自《武汉统计年鉴》1990-XX的数据进行 分析，以验证住房需求是否如上文理论所分析那样。依据 上文的分析，以及根据数据的可得性，本文选择如下变量 被解释变量 Y 一一武汉的对个人住房的实际销售 面积（平方米） 解释变量 XI __武汉城镇居民的年人均可支配收 入（元/人）（根据武汉城镇居民的月可支配收入得到）； X 2__武汉市的年均房价（元/平方米）（根据武 汉住房的销售额和销售面积得到）； X 3——武汉市25岁到39岁的人口数； X 4 利率水平（五年以上贷款款利率的加权平 均数）； ADF检验 通过检验发现五个变量是不平稳的，因此要对数据进 行调整。先对武汉城镇居民的年人均可支配收入和武汉市 的年均房价以1997年的价格指数为基准，剔除了通货膨胀 的影响；然后对变量取对数，得到含有包含截距项的滞后 两期的ADF检验结果（见表1）。 从回归结果可以看出，模型的解释能力较强，拟合程 度达到了％，而且模型的显著性水平较高。D*W?检验值为， 可以确定误差项之间基本不存在序列相关。各变量系数符 号均符合假设前提，经济意义正确，四个解释变量足以解 释住房需求量的变动。 3结语 模型解释 武汉城镇居民的年人均可支配收入的系数为，是模型 中最大的系数，这说明城镇居民的年收入水平对住房需求 的影响是很大的。这种现象可以用收入预期理论来说明： 人们会用现在的收入去衡量未来时期的收入，从而确定自 己是否具有购买能力。即当经济形势稳定，人们的收入提 高时，就会把未来的预期收入挪到即期来用，增加即期购 买。 房价因素的系数很小，这说明其对自住者和投机者的 影响都很小。因为，对自住者来说住房是一种必需品；对 投机者而言，房价的预期与即期的价格差才是决定购买与 否出售的关键。根据理性预期理论，若大部分居民偏爱房 价上涨的消息，那么不管是自住者还是投机者都会选择即 期购买，就比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而也 推动房价和销售的上升。 青壮年人口数量（25-39岁的人数）对住房需求的影响 系数是，说明具有购买能力和购买愿望的人群对住房需求 的影响还是很大的。这也说明住房是一种必需品的性质。 贷款利率的系数是_，表明贷款利率对住房需求的影响 不大，这也充分