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我国不动产投资信托的法律问题浅析 内容摘要：本文从介绍美国不动产投资信托开始，分 析了不动产投资信托的结构和管理模式，并在比较美国和 其他国家不动产投资信托不同立法模式的基础上，针对我 国目前的法律环境，提出发展我国不动产投资信托应注意 的法律问题。 关键词：不动产投资信托法律 不动产投资信托（简称REITs）,常指一种聚集大众资 金用于不动产投资和管理，并由上述活动的收益分配给投 资者的组织或形式。不动产投资信托最早起源于美国。不 动产投资信托与成立投资公司后再投资不动产相比较，不 动产投资信托有其独特的便利和优势。如果成立公司的话， 投资人成为股东，分享公司买卖、经营不动产的利润，是 一种传统的投资方式。缺点是除了公司获利要缴税外，股 东分配的股利也要缴税，这就形成了双重缴税，而不动产 投资信托一般无须双重缴税。此外，不动产投资信托的份 额经常可以如证券一般在市场上进行流动，具有流动性好， 投资起点低等特征，为投资者所喜爱。除了个人投资者外， 机构投资人（如养老基金等）也在其投资组合中包括了不动 产投资信托。目前美国约有1 80多只在证券交易所公开交 易的不动产投资信托，总规模达到37 50亿美金。 不动产投资信托的类型和结构 根据其对不动产不同的投资和收益取得模式，不动产 投资信托又可分为资本型不动产投资信托和抵押型不动产 投资信托。资本型不动产投资信托主要从事购买和管理不 动产的活动，并从中获取资本收益。而抵押型不动产投资 信托则主要将募集到的资金直接贷放给不动产商（以不动 产为抵押物），有时也向银行借款后再以更高的利率贷给 不动产企业，其收益主要来自于利息、利息差等债权性收 益。此外，还有集合资本型不动产投资信托和抵押型不动 产投资信托功能于一体的混合型不动产信托。 这些类型的不动产投资信托通常采取三种结构：传统 式、伞型合伙式以及下式不动产投资信托。传统不动产投 资信托以信托名义直接拥有自己的资产。伞型合伙式和下 式不动产投资信托的结构则相对复杂。 在伞型合伙不动产投资信托中，不动产经营合伙企业 中的合伙人和不动产投资信托组成新的合伙关系，称为 “营运合伙组织”。为了在新成立的营运合伙组织中取得股 份（营运合伙单位），不动产经营合伙人在其中投入不动产, 而不动产投资信托则投入资金，如果不动产信托具有可分 割的份额，则营运合伙单位可以与不动产投资信托的份额 进行互换。从形式上，营运合伙组织直接拥有所有的不动 产及投入的现金。不动产投资信托的首席合伙人通常拥有 大多数营运合伙组织的股份。过了一段时间后（通常是一 年），营运合伙中的不动产合伙人可以用自己的营运合伙单 位兑现现金或不动产投资信托的份额，和不动产投资信托 的其他投资者享有相同的流动资产。这种现金或基金份额 的转换可能会导致不动产合伙人须支付在营运合伙成立时 延期支付的税金。不动产合伙人可以选择将营运合伙单位 转换为现金或基金份额的时间以递延付税的时间。可见， 伞型合伙不动产投资信托的出现是出于为不动产商套现提 供一种递延付税和流动性选择，这无疑对房地产开发公司 具有极大的吸引力。 不动产投资信托的结构与伞型合伙不动产投资信托类 似，但由不动产投资信托拥有并管理不动产。不动产投资 信托的董事由股东（基金份额持有人）选出，并对股东负 责，董事可以任命基金的管理人员。不动产投资信托的董 事通常是不动产公司及专业团体中的资深人员。不动产投 资信托的管理人员要对董事会、股东和债权人负责。很多 下式不动产投资信托是从私人企业转为上市基金的。在这 种情况下，原先私人企业的主要股东会成为上市后的不动 产投资信托的资深管理人员或董事，并将自己的所有人地 位转成新上市基金的股份。 不动产投资信托的立法模式 从法律规范的角度，不动产信托主要可以分为美国式的 税法驱动为主，其他法规为辅以及其他国家的单项立法为 主两种模式。 美国不动产投资信托的设立主要由有关的税法所决 定，其最主要的法律条件来自于针对不动产投资信托的税 法。在美国，只要符合税法规定的一定条件，不动产投资 信托就不需要缴纳企业所得税。此外，不动产投资信托还 可以通过提高不动产投资信托的负债率和降低房地产资产 折旧年限等方式来实现不动产投资信托的“账面损失”，这 样就可以降低其应缴纳税收的基础，转移其它收入。由于 不需要或者规避缴纳企业所得税，美国不动产信托的发展 很快。有关不动产信托的一些重要规定也主要体现在美国 的《国内收入法》中。比如该法规定为满足特定的免税或 减税要求，不动产投资信托必须是和法人一样可征税的实 体，由董事会或受托管理人管理，拥有可完全转让的股份， 至少有10 0名股东，在前一个税收年度的下半年，由五人 以下人数拥有的股份不超过50%,总资产至少有75%投资于 不动产资产，毛收入额至少有75%衍