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我国老龄化背景下老年住宅市场需求分析 【摘要】根据人口学专家预测本世纪20-30年代我国 老龄化高峰期将要到来，而那时的老年人主体正是我国第 一代独生子女的家长。他们在经济实力、家庭结构、养老 观念以及对老年居住的需求等方面都表现出许多不同于当 今老年人的新特征。所以，未来老年住宅需求的变化也是 必然的。本文结合我国人口老龄化现状及对老年人住宅消 费的需求特征做系统的研宄，以期为我国老年住宅市场的 开发与完善起到指导作用。 【关键词】老龄化老年住宅市场需求 《老年人建筑设计规范》中对老年住宅是这样界定： 老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生 活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住 宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也 包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 一、老年住宅市场人口因素分析 老年人口的迅猛增涨扩大了对老年住宅的需求。根据 “市场=人口X购买力X购买欲望”的原理，假定在购买力 和购买欲望一定的前提下，国家和地区的老年人口总量决 定着老年住宅商品的市场规模的大小。 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。 1999年10月我国提前进入人口老龄化国家行列。XX年8 月25日，国家统计局在结束全国1%人口抽样调查后发布的 数据称，XX年末我国总人口为130756万人。其中65岁以 上（含65岁）的老龄人口首次超过1亿，达到1004 5万人 占总人口的％。XX年国家统计年鉴公布的XX年国家统计局 全国人口变动情况抽样调查（抽样比为％。）样本数据显示 我国6 5岁以上老人比例达到％。预计到2040年，65岁及 以上老年人口占总人口的比例将超过20%o我国老年人口规 模之大，老龄化速度之快，都是世界人口发展史上前所未 有的。 我国的人口老龄化现状，成为了老年住宅需求增大的 客观因素，为老年住宅产品提供的巨大的市场和广阔的发 展空间。 二、老年住宅市场需求产生的购买欲望因素分析 购买欲望也就是人的主、客观需要。人的某些未被满 足的需要促使人们采取行动。购买行为就是产生于一定的 需要的基础上的。 现有居住条件催生老年住宅需求 2000年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将 近％的家庭人均建筑面积不足8平方米或没有住房，有％的 户是合住房，有%住房少于2间，有％的老年人居住在7层 以上的楼房（其中市占％，镇占％）。给这些家庭的高龄老年 人的生活起居带来很大不便。 资料来源：李耀培《中国居住时态与小康住宅设计》 现有住宅不能满足高龄老年人的居住需要。老龄人口 高龄化对老年住宅提出更高的要求，比如医疗服务，家政 服务，住宅的养老设施等。即使这些老人原来拥有住房， 但现有住房也不一定能适应其老龄化的特殊要求。因此这 也成为老年住宅需求的又一客观原因。 养老观念转变促生老年住宅需求 素质水平的提高使老年人“自我养老”的意识增强， 他们希望有自己独立的生活空间和行为方式。中国老人 “养儿防老”的观念正在发生变化。随着国家整体经济水 平和综合国力的增长，事业有成的中年人数量不断增加， 他们具有较高的经济收人和较强的购买能力，由于长期以 来实行的独生子女政策，让这些家庭将面临4-2-1的结构 模式，这些都使得他们不得不提早为自己的养老做积极准 备。 消费观念改变促进购房行为 消费观念的改变使老年人认识到购买老年住宅是一种 投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来 越愿意投资老年住宅。 政策性老龄化增加老年住宅需求 政策老龄化改变了我国的家庭结构和居住模式。随着 计划生育政策的贯彻执行，人口老龄化趋势和倒金字塔型 家庭结构的日益普遍，家庭结构日益走向小型化，三口之 家、单亲家庭甚至单人家庭日益增多。传统的家庭养老服 务功能日益弱化。老人对老年住宅和养老设施的依赖越来 越强。三、老年住宅市场购买力因素分析 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件 老年住宅需求的消费资金通常来源于以下五个方面： 离退休金收入、储蓄性收入、福利性收入（生活补贴、特 别津贴等）、再就业收入和其他方面收入（亲友赠送、养老 保险金、股票债券收入等）。 20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我 国老年人口的人均可支配收入，XX年比上年增长％，XX年 比上年增长％，XX年比上年增长％, XX年比上年增长％，说 明我国离退休、退职人员的年均收入呈现上升的趋势。根 据中国老龄科学研究中心一项调查，目前中国城市老年人 中有%拥有存款，仅退休金一项到X X年就增加到8383亿元， 到2020年为28145亿元，20 30年为73219亿元。此外在城 市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退 休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年，就会 有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群里购买