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我国城市居住郊区化趋势分析 内容摘要如果说几年前，中国大城市的“郊区化运动 “还是在人们不知不觉中悄然出现，但近年来，已开始成 为重要的乐章。以广州为例，位于广州市属县级番禺大石 镇的“丽江花园“所体现的对“环境““品位“的追求，对 广州的白领阶层和中高收入阶层产生巨大的吸引力 如果说几年前，中国大城市的“郊区化运动“还是在 人们不知不觉中悄然出现，但近年来，己开始成为重要的 乐章。以广州为例，位于广州市属县级番禺大石镇的“丽 江花园“所体现的对“环境““品位“的追求，对广州的白 领阶层和中高收入阶层产生巨大的吸引力。“丽江花园“的 样板作用对珠江三角洲房地产业的影响也是巨大的，短短 几年时间，番禺大石镇迅速成为大型郊区楼盘的着陆点和 试验场，“广州碧桂园“、“洛溪新城“、“广州奥林匹克花 园“、“广地花园“、“华南碧桂园“等大型楼盘均获得较 大的成功，在这些楼盘的购房者中，广州人占绝大多数， 使得番峪大石镇获得“广州的后花园“的美称。 郊区楼盘的兴起对市区楼盘产生了明显的冲击，据 199 9年上半年统计，番禺大石镇大型楼盘的商品房预售面 积较同期增长近一倍，而广州市区楼盘的预售面积较同期 增长近一倍，而广州市区楼盘的预售面积较同期则有所下 降。 对大城市居住郊区化的社会背景进行分析，是对“郊 区化现象“及其发展趋势研究的基础。从目前及未来几年 的情况来看，大城市居住郊区化的社会背景主要有以下几 个方面： 时代的发展，生活水平的提高。新世纪，被称为 知识经济时代和信息经济时代。以“信息高速公路“(即数 字化大容量光纤通讯网络)为先导的信息化浪潮，必然会 对传统城镇的形态、结构、功能区的划分产生冲击作用， 改变人们的行为和生活方式。在工业化时代，人们一般把 城市中心区作为居住地的首选目标，那里交通便利，购物 方便，公共服务设施齐全，教育、医疗的条件好。尽管人 口密度大，空气污染严重，人们总不愿意离开城市中心区。 然而，在信息社会里，信息的传递不再受地理条件的限制， 空间距离大为缩短，集聚效应有所弱化，人们更看重居住 环境质量。在一些经济较发达的大城市，“SO H0 “族开始成 为一个不容忽视的社会组成因子，信息化也开始作为商品 楼盘的一个重要“卖点“，并受到市场的热烈响应。 房地产业成为城市经济的支柱产业，并越来越具 有市场性质。房改及货币分房、购房银行按揭等一系列政 策的实施，使房地产业的发展开始具有真正的活力，也使 居住者由被动的接受者，变成主动的选择者。另一方面， 随着房地产业的迅速发展，二次置业和多次置业在房地产 活动中所占的比例越来越大，二手楼市场也日趋激烈，那 种见缝插针式的小规模房地产开发越来越缺乏竟争力。郊 区楼盘低廉的土地使用成本，使得房地产开发可以形成较 大的规模，便于物业管理的实施，形成安全、舒适、美观 的生活环境。 旧城改建的成效不大，城市中心区的环境质量继 续下降。我国大城市的旧城改建面临的困难较多，真正成 功实例并不多见。其主要矛盾在于：经济效益与社会效益 及环境效益之间的关系并不容易协调好。以广州为例，广 州这些年的旧城改建，远离初衰，原以为可以改善城市中 心区的基础设施环境，疏散人口，缓解“城市病的不良影 响。而现实情况是，越改建，人口密度越大，情况越严重。 城市中心区的环境质量持续下降甚至恶化，使得部分城市 居民对老城区开始推动信心，而对郊区的自然环境氛围心 驰神往。 大城市交通设施条件及城市周边地区配套设施和 生活条件的改善。近年来，随着大城市人口密度的增加， 机动车保有量的不断增长，我国大多数大城市对原有的城 市交通体系进行了改造和完善，现代化的高架路、立交 桥、内(外)环路以及城市公共快速交通系统(包括轻轨、 地铁)的建设，使城市交通的条件得到较大的改观，同时 也加强了城市与周边地区的交通联系，在土地市场经济的 推动下，我国城市土地利用结构逐步优化和向高效益转 化，制造业纷纷迁出城区入关后，国外商业零售机构的入 市，使得商业零售业的竞争更加激烈，迫使零售业的竞争 更加激烈，迫使零售商在连锁经营、降低成本方面下工夫。 城市周边交通条件的改善，私人汽车的发展，低廉的土地 及设施使用成本将透使部分商业迁往郊区，形成大型（货 仓式）购物中心（如广州的“好又多“）。另一方面，对于 部分具有私营性质的教育、医疗机构，郊区的环境也有较 大的吸引力；地价低廉，便于管理，环境优美。广州市于 今年6月宣布：番禺市、花都市撤市改区，地铁4号线将 通达番禺的中心镇市桥，广州新建的国际机场已在花都动 工。广州市政府的这一决定，对广州市的居住郊区化是一 个巨大的推动，对于消费者来说意味着郊区的居住成本下 降（水电费、电话费、过桥费等）。同时也预未着郊区的配 套设施（教育、医疗、商业、娱乐等）的水平更上一个台 阶。