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我国前期物业管理中存在的问题及对策 内容摘要：前期物业管理是整个物业管理活动中的起始 阶段，也是物业管理中的重要环节。本文首先对前期物业的 概念进行分析，然后揭示前期物业管理中存在的一些问题， 进而结合我国实际情况，提出完善前期物业管理的一些建议。 关键词:前期物业前期介入物业管理 前期物业的概念及特点 （一）前期物业的概念 关于“前期物业管理”的概念，无论是立法还是学界， 并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。 第一阶段，前期物业管理在物业管理实务中，又称为物业管 理的前期介入，是指物业接管验收之前，物业服务企业从今 后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行 为，即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二 阶段，前期物业管理，是指自建设单位选聘的物业服务企业 接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管 理合同生效时止的物业管理。 对于前期物业概念，应将前期介入和前期物业相区别， 前期物业不应包含前期介入，即应仅指前期物业的第二阶段。 基于此，前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业 接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常 物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二： 其一，在前期介入中，工作内容仅或主要为规划设计和 工程施工建设，这两项工作由施工单位具体负责实施，发包 方聘请监理进行监督，国家规划和建设部门负责行政监督， 即使是施工现场的秩序维护和环境保护等，也是由施工单位 负责，因此没有物业管理的客观对象和职能，因此此阶段无 管理可言，也没有物业管理的必要。 其二，在前期介入阶段，物业合同是由开发商和其自主 聘请的物业服务企业签订，通常该合同具有顾问性质。物业 服务企业对房地产开发无指挥权、决定权，只有顾问建议权， 因此，前期介入与物业管理的含义相去甚远。 （二）前期物业的特点 前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合 同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业 后，与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程，不 可能同时入住，在业主大会成立之前，业主对于物业服务企 业的选聘难以形成合意，为了物业利用和使用，由建设单位 代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此，由前期 物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行 验收。 涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管 理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签定的买 卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一 阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交 易活动中，建筑单位与业主是买卖合同关系；在建筑单位选 聘物业管理企业时，二者之间是委托合同关系；建筑单位是 作为业主的代理人选聘物业公司，与业主之间又形成委托代 理关系；当物业公司管理物业、为业主提供服务时，与业主 又构成了委托合同关系。 建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中，建设单位、 物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服 务企业由建设单位选聘，临时公约也是由建筑单位制定，前 期物业合同又包含在商品房买卖合同中，而在商品房买卖中， 建设单位又处于主导地位，因此建设单位在前期物业中始终 占据主导地位。因此如何规制建筑单位，保护业主利益成为 前期物业管理中十分重要的问题。 我国前期物业管理中存在的主要问题 （一）对前期物业涵义缺乏认识 前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开 始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业，则前期物业就 包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业 的区别。一方面，这一概念不能明确界定前期物业的开始时 间，容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份 和前期介入中的顾问身份相混淆，不利于前期物业企业适时、 合情合理地开展工作。另一方面，容易使业主将物业企业和 建设单位等同，将建设质量责任等同于服务质量，不利于前 期物业企业与业主良好关系的建立，影响前期物业企业在该 物业区内的长期经营。 （二）前期物业管理合同侵犯业主合法权益 表面上看，在前期物业中建设单位和物业企业签订的合 同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿 的基础上签订的，是双方自愿选择的结果。但是，实际上建 设单位始终处于绝对的主导地位，无论是对物业企业，还是 对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单 位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及 将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业 管理选聘中，决定权完全在建筑单位手中，前期物业企业为 了中标，而一味强调最低价格，造成中标企业利润空间较小。 而中标企业为了谋取更大的利润，就可能会将一些不合理的 条件，转嫁到业主身上。 （三）对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定 在前期物业中，前期物业的存在时间直接影响向日常物 业