我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研究.docVIP

我国欠发达城市物业管理存在问题及对策研宄 摘要：物业管理作为一个新兴行业取得了快速的发 但是在发展过程中也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多 问题和矛盾。这些问题和矛盾在欠发达城市表现的尤为突 出，如何在房地产快速发展的欠发达城市尽快提高物业管 理水平，是物业管理行业急待解决的问题。本文以广东省 河源市为例，对欠发达城市物业管理存在问题进行归类整 理并提出解决对策。 关键词：欠发达城市；河源市；物业管理 1河源物业管理企业发展的状况 物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济 和房地产市场的快速发展，己逐渐成为房地产经营管理的 重要组成部分。河源市作为一个发展中的城市，物业管理 自1997年萌芽以来，2000年开始启动物业管理工作，己经 历了十多年的成长历程，物业管理在河源发展得也相当快 自XX年成立第一家物业管理有限公司——诚标物业管理有 限公司，至今河源本地有资质的物业管理公司共38家。其 中有在河源本地成立的有规模较大的物业公司，如河源华 达物业管理有限公司；也有从外地进驻河源的高资质的物 业管理公司，如河源雅居乐物业管理公司。但是，物业管 理行业在河源快速发展的过程中，也遇到诸多的困难和压 力，暴露出很多问题和矛盾。 2河源物业管理行业存在问题 建管不分，开发商遗留问题，为物业服务造成隐患虽 然国家物业管理条例明确规定物业管理企业必须通过招投 标获得物业管理项目，但是河源市的物业管理相对于广东 珠三角来说起步晚，其物业管理状况相当于珠三角物业管 理刚刚起步时的水平。目前，河源物业有70%的物业公司是 由房地产开发公司衍生出来的，是“爸爸和儿子”的父子 关系。开发商在物业建设过程中，为了最大限度地获取利 润，在房屋建设质量、公摊面积计算、配套设施建设、房 屋维修基金预留等问题上频频违约，埋下了纠纷的祸根。 物业管理收费不规范，收费难、收费率低物业管理收 费问题一直是物业管理工作的难点。由于河源市物业管理 市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业经营还不规 范，为了追求利润，不按照合同约定提供相应服务，乱收 费、重复收费现象严重，收费与服务不相符。河源市政府 为了规范物业管理收费问题，对普通住宅小区物业管理服 务费的收取作了政府指导价，但是经调查河源市70%的物业 管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。经过 调查，普遍反应物业管理费的收取相当困难，主要原因 有：①人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管 房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解， 产生抵触情绪；②物业管理公司服务质量差，业主对物业 管理服务质量不满意；③物业管理法规不健全，对物业管 理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议； 四是部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。 物业管理专业人才缺乏、服务水平低、制约行业发展 和全国大多数城市一样，河源的物业管理行业也存在着物 业管理专业人才缺乏、服务水平低的现象。究其原因一方 面是由行业的性质决定的，物业管理行业发展时间短、属 于劳动密集型行业，专业物业管理人员少（如表1示）。另 一方面是物业公司是微利行业，对员工进行必要性的培训 也变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水 平（如表2示）。从业者的劳动价值得不到体现，从业人员 不断流失。其三，物业管理高层管理人员对物业管理人力 资源存在不全面的认识。人才不足及对人才片面认识的观 念己经严重制约了河源物业管理行业的健康发展。 物业管理企业规模小、竞争力弱、抗风险能力低目前 河源市的物业公司中有资质的有38家，其中物业管理企业 中一级资质3家，占7%;二级资质5家，占13%;三级资质 20家，占53%;其他未取得资质的企业10家，占27%。其 中一二级资质都是外来进驻河源的物业管理企业，三级资 质都是本土性的物业管理企业；一、二级资质中除了宝晨 物业是综合性的物业管理企业外，其余两家外来企业在河 源都是单一性的自建自管住宅小区型物业企业。以上数据 说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无 法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险 能力差。在调查中还发现：有些物业管理公司管理的面积 也就是1万多平方米、管理处里管理人员既是领导也是员 工，加上几个保安和清洁工就组成了一家物业管理公司。 这些物业公司规模小、经营状况差，很多是处于亏损或刚 达到收支平衡状态的。 业主对物业管理的认识不高由于河源市物业管理起步 较晚，受传统公房管理模式和当地业主“自扫门前雪”观 念的影响，一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成 部分小区的业主对己经商品化的房屋缺乏保养意识，另一 方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并 没有多大的改变；另外，在调查中发现正在实行物业管理 的小区中竟然有许多业主根本不知道自己所住