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探析房地产成本管理的合约规划的应用 郑州清华园房地产开发有限公司河南郑州450000 摘要：木文从合约规划的重要性入手，对房地产成木控制中合约规划的 具体应用进行了分析，并提出了提高合约规划应用的具体措施。 关键词：房地产；成木管理；合约规划 房地产项目管理离不开成木控制，同时成木控制决定了房地产企业利润 多寡，在成木管理中，合约规划是重点内容。以合约规划为纽带实现了目标成木 和动态成木的有效结合，在采购计划编制和资金计划方面，合约规划为其提供了 重要依据，是确保成木目标得到有效控制的重要手段。合约规划打通了成木和采 购两个通道，能够对目标成木情况进行及时监控，对超成木情况能够做到及时纠 偏。 一、 合约规划重要性分析 其重要性主要体现在以下三个方面：（1）在确定项目成木、质量、工期 以及功能等目标时都离不开合约，合约对双方责仟和权利关系进行了明确规定的， 因此，在房地产领域，工程项目的管理核心就是合约管理；（2）房地产企业所开 展的一系列管理活动实质上的就是签订合约和履行合约的过程。项目管理以合约 管理为核心开展的。对房地产企业来说，成木管理工作是重中之重，而与其密切 相关的非合约管理莫属；（3）在整个工程项目中都钮含合约管理，而且合约管理 是一项非常复杂的工作。通常情况下，建设一个工程项目大致需要立项、研究可 行性、设计勘查、招投标、施工以及运营等几个阶段，在每一个阶段都会有与之 对应的企业参与进来，形成的经济关系也就更加复杂。 二、 成木管理中合约规划的具体应用 1、指导招标、签订合同 房地产企业在开发一个工程项目时，首先都会做出科学、合理的总体预 算。在整个项目开发中到底签订多少数量合同，采购招标为多少等等，对这些都 要有一个明确的规划，如果规划不明晰，在项0实施过程中将会面临阻碍，而且 不利于经营者做出正确决策。将合约规划引入进来，能够在总体的预算范围以内， 可以根据历史数据、成本测算和估算、造价咨询等对需要签订的合同进行提前规 划，对合约双方的承包范围、关系等进行明确，有利于房地产企业顺利开展合冋 签订和采购招标等工作。在一个工程中，总包合同中涉及到的费项科0比较多, 如果公司所处地区不同，合同范围也存在一些差别，所以合约规划也存在跨成本 科0问题。 2、 控制成本总量 如果在某一科目下企业需要签订三份合同，那么很冇可能前两份合同中 金额己经比预计金额超出，但是在科B成本总额之内，在签订第三份合冋吋发现 己经超额，而这时采取成本控制己经无济于事。因此在预算范围以内，利用合约 规划对每个合同金额进行确定，并且在签订过程中，做好金额的管控和对比工作, 就能够实现事前成本控制。在具体业务中，成本控制会对一线人员造成大量成本 拆分任务，并且很难保证拆分的准确性，进而导致成本得不到有效控制，引入合 约规划，能够对项目成本进行有效控制。 3、 明确合同权责落实 通常情况下对合同签订都是有一定审批权限的，尤苏是块区域房地产企 业。 比如某企业规定如果合同在200万以上必须进行招标并k须得到集团审批，但是 一些公司很有可能将原来金额为300万的一个合同拆分为两个，化整为零，从而 绕过上述程序，这样一来，权责流程的意义也将不复存在。将合约规划引入进来 对合同签订实现了金额、承包范围等方面的规定，能够右效避免上述事件的发生， 确保成本得到冇效控制。在成本管理上，与造价咨询公司合作对项0合同进行规 划和树立，为采购招标、签订合同提供指导。预算管理部门根据总体预算将苏分 解为详细的成本科目和预算构成项。然后在合约规划范围之内打包预算构成项， 建立起预算和合同之间的关系，对成本实现冇效控制。 4、以合同双维度和科S分解合约规则 在实际合同业务基础上开展合约规划编制工作，确保合约规划和合冋内 容能够?-一对应。执行合同部门在合同签订时，无论属于哪种合同类型只要选择 与之对应的合约规划即可。而预算管控则由预算部进行调整。从单个合冋的成本 控制实现对全部合合同的成本控制。在整个成本管理中涉及到的内容比较多，并 相关人员的经验和能力要求比较高，但是合同预测并不容易实现，因此，将合约 规划引入进来，在实际发生过程中进行及时调整。 三、增强合约规划应用的主要措施 1、 建立健全管理体系 加强房地产企业的成本管理体系，首先需要树立成本管理理念，提高职 工的综合素质，不仅需要通过项S管理师资质认证，还要对苏财务素养进行培养， 只有加强了职工的成本管理理念，在工程项0施工时，项0才能得到冇效的管理, 才能实现成本控制，科学合理的按照成本管理制度进行预测、分析和控制，施工 项0过程中严格按照成本管理进行控制，使各项成本控制在预测成本内，其次， 要对职工进行定期培训，提高职员的责任心，使之具冇一定的财务知识，才能帮 助项0经理完成成本管理重要工作。 2、 强化