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房地产投资项目系统设计探究 【摘要】：随着我国房地产业的快速发展，对房地产 投资项目的系统策划也就越来越得到了人们的重视，由于我 国现阶段对于房地产的策划研究还处于实践经验总结的阶 段，对房地产策划理论性的研究还不是太多。本文对房地产 开发项目策划的科学性及其体系进行了简要的分析与阐述。 【关键词】：房地产；投资项目；系统策划；研究 中图分类号：F293. 33文献标识码：A文章编号： 引言 近几年，房地产开发项目的策划越来越受到了人们的重 视，很多开发企业投入了大量的人力物力。房地产策划是按 一定的模式进行的，它是策划师在全面地掌握市场情况之后 通过理念与市场现实、消费者与开发商、环境营造与成本控 制等一系列的碰撞而产生一个“灵感”集合。经过策划人不 断的实践和总结，策划模式开始逐渐形成，体现了房地产策 划的一些基本规律。策划是建立在市场研究基础上的系统工 程，但一般人们认为策划只是“出主意”、“卖点子”加之 策划界自身的稂莠不齐与概念策划的炒作，致使人们对其产 生了误解，因此，需对房地产策划进行科学系统的研究。 一、房地产投资项目策划的概念 房地产投资项目策划是指在项目开发的整个过程中，为 实现房地产投资开发的具体目标，提出具有创造性的思维对 策，通过结合开发商的建设意图，对市场的调查与分析，从项 目的选址、规划及设计、施工到运营管理等各个阶段进行的 建筑、投资、营销和组织管理等方面的策划分析，并制定出 具体的实施计划，包括房地产战略策划、房地产广告策划、 房地产营销策划、房地产物业管理策划等，作为投资决策和 运作的依据，以达到预期的综合效益。 房地产策划的特征 操作性 房地产的策划方案实施是策划的直接目的，因而房地产 策划就应该具有充分的可操作性。一是策划的方案要容易实 施、易于操作。经常有一些房地产策划的方案规定了非常理 想的策略，但完全超出了发展商所能够负担的能力与实施能 力或者脱离了市场条件的客观性，因而也只能是空洞的纸上 谈兵。二是在具体的策划方案实施上要有可操作的方法。三 是在实际的市场环境中要有可操作的条件，在客观市场条件 不允许的条件下，策划方案想操作好是比较困难的。 创新性 创新是房地产策划的生命所在。房地产策划创新，表现 为手段新、方法新。策划的方法与手段之间虽然有共性，但 运用在不同的地方、运用在不同的场合，其所产生的效果也 是不一样的。还需要通过对其不断的策划实践，创造出新的 方法与手段来。再者表现为主题新、概念新。因为主题概念 是是项目发展的指导原则，是项目的灵魂，只有房地产策划 概念主题有了新意，才能使的产品具有与众不同的内容、气 质与形式，才能使项目具有个性。 市场性 对房地产商品来讲，考虑适销对路的问题，就尤为显得 重要，这也是房地产的特性决定的，商品房使用期长，建设 周期长、投资或购买后，较难脱手，一旦空置，很难处理。 因此，为了更好地解决房地产策划适应市场的问题，使房地 产经营活动建立在良性循环的轨道上，房地产策划就要时时 刻刻考虑市场的方向问题，可以从三个方面来着手：一是房 地产策划就是要造就市场、创造市场。策划要有超前的眼光， 根据市场的发展趋向，造就市场或创造出市场来；依据市场 调研的结果，策划要善于发现潜在的市场，能够占领空缺的 市场。二是房地产的策划要随市场的变化而变化，商品房的 市场变了，策划的思路、定位也要变。三是房地产策划自始 至终都要以市场来作为主导，永远以市场需求为依据。 4.前瞻性 房地产项目完成的周期一般少则二三年，多则三五年甚 至更长的时间，如果没有预见的能力和超前的眼光，光投入 而不产出，那么对于企业的损失是巨大的；房地产策划本身 就是对“未来”的未完成的“房地产”进行策划，故它一定 要超前和有预见。房地产策划的超前眼光和预见能力，在各 个阶段都要能够体现出来。在市场的调研阶段，要预见到几 年后房地产项目开发的市场情况。在规划设计阶段，要在小 区的规划、户型的设计、建筑的立面等方面来预测未来的发 展趋势。在投资分析阶段，要能够预知未来房地产开发的成 本、售价、资金流量的走向。在营销推广阶段，要弄清当时 的市场状况，并在推广时间、销售价格、广告发布、楼盘包 装等方面要有超前的眼光。 系统性 房地产策划是一个比较庞大的系统工程，房地产项目投 资从开始到完成要经过投资研究、市场调研、建筑施工、规 划设计、营销推广以及物业管理等几个阶段，每个阶段构成 房地产策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成， 各个策划子系统组成一个大系统。系统的结构与功能具有十 分密切的联系，各个子系统各有一定的功能，而整个系统的 功能并非简单地是各个子系统功能的总和。 地域性 从事房地产策划首先要考虑项目的地域性特征。作为不 动产，房地产位置的固定性是无法改变的，因而房地产的策 划就自然