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房地产项目施工合同履行阶段成本控制的建议 摘要：成本控制是房地产开发管理中的一项重要内 容，贯穿于房地产项目运作的整个过程，因此，也是每个房 地产企业都非常关心的问题。对于房地产企业而言，施工合 同履行阶段是资金投入的最大阶段，加强该阶段的施工成本 控制正被越来越多的房地产开发企业所重视和关注。本文对 此进行了探讨。 关键词：房地产；施工阶段；合同 中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 一、前言 随着房地产市场的蓬勃发展，房价的不断上涨，境外资 本、其它行业资本大举注入，房地产企业的数量迅速增长， 房地产行业的经营环境急剧变化，竞争空前加剧。房地产行 业已从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价 值回归，市场逐渐走向规范，房地产开发企业靠过去那种高 价格、高成本、粗放式管理获取高额利润的时代已经一去不 复返，控制和降低房地产企业的开发成本，成为增强企业盈 利和市场竞争能力的主要途径。施工合同履行阶段是房地产 开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段， 也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。这 一阶段影响项目工程成本造价的可能性为5%-25%,因此， 施工合同履行阶段对工程造价控制起着重要作用。 二、房地产项目施工合同履行阶段成本控制措施 1、严格实行招投标制度 房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励 承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平 高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同 的形式约束双方在施工过程中的行为。为了真正选择资质优 良的承包商承包建设项目，房地产开发企业应严格掌握工程 招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。 以中标价为基础通过谈判、协商确定合同价及合理工期，具 备工程招标的基本条件是：工程已列入本年度开工计划，建 设投资已落实，办理了工程建设许可证，施工现场已迗到 “三通一平”，施工图纸已经出齐并已审定，开工后可连续 施工。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变 相议标。工程招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及 相关费用应尽量少留或不留活口项目；要编制好标底，有条 件的单位应尽量自行编制；工程标底要认真进行自审和复 审，确保标底质量，把工程标底控制在合理造价的下限；应 重点审查造价水平的合理性及是否控制在设计概算造价之 内；中标后及时签订工程合同，合同条款应严谨、细致，尽 量减少甲乙双方的扯皮现象，使工程得以顺利进行；合同工 期应合理确定，不应盲目的缩短工期，否则虽然增加了造价， 也会因种种原因未能按时竣工交用而造成不必要的损失。 2、严格控制工程变更 工程变更是施工阶段影响工程造价的一个重要因素。因 而也关系到进度、质量、和投资控制，所以加强工程变更的 管理，对确保工程质量、工期和控制造价具有十分重要的意 义。严格控制通过设计变更扩大建设模、增加建设内容、提 高建设标准。工程变更发生后，其审查尤为重要。工程变更 无论是由哪方提出，均应由监理部门会同建设单位、设计单 位、施工单位协商，经确认后发出变更通知，并由监理工程 师办理签发后付诸实施。工程变更审查应注意以下几点：① 确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和错误及与现 场不符。②变更可能在技术上是合理的，也应全面考虑，将 变更后所产生的效益与现场变更增加费用和可能引起的索 赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后在做决定。③工 程造价增减幅度是否控制在总概算范围之内，若确需变更但 有可能超概算时，更要慎重并报有关部门同意。④工程变更 必须要说明变更原应，如工艺改变、设备选型不当、设计漏 项、设计失误或其他原因。⑤要坚决杜绝内容不明，没有详 或具体使用部位，而只是增加材料用量的变更。⑥发生洽 商变更时必须要全方面的考虑，挖掘出更深层次的相关方， 以及对工程若干相关方是否有影响。例如如果建设项目的结 构柱尺寸发生变更，则要考虑到对于幕墙公司及装修工程的 相关工作是否有影响，即要做到工程洽商费用预期的全面 性。 3、 严格控制材料认价 材料是工程造价的重要组成部分，合理的材料价格是控 制开发成本的基础。设备材料的采购必须经过招标，只有竞 争才能得到性价比高的产品。招标前，房地产企业的专业人 员首先要充分了解所采购产品的数量、性能要求、规格型号 和市场行情等，其次，编制招标文件要制定凭整的技术规格， 合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件即是供应 商投标和招标单位评标的依据，更是合同签订的依据。只有 这样，才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设 备材料。开发商应督促施工单位及时反映施工进度，及早做 出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考 虑与工程承包商的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时 间必须与施工单位充分协调。签订合同后，