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我国物业管理面临的困境及对策 内容摘要：目前，物业管理在我国取得了一定的成绩，但 也面临着一系列的困难。这些困难涉及了物业管理的方方 面面，物业管理公司应认真分析这些困难产生的深层原因， 努力找出适合我国物业管理发展的新路子，摆脱困境。 关键词:物业管理困难发展对策 多年来，我国的物业管理从无到有，从有到盛，物业管理 的队伍覆盖面逐步扩大，管理的水平不断提高。但在深入发 展的过程中，物业管理行业面临着很多困难，给行业发展带 来了阻碍。 我国物业管理现状 业主管理委员会与物业管理公司之间的矛盾。业主管 理委员会在物业管理中占重要地位，然而由于我国目前有关 物业管理的法规对业委会权利义务运行未做明确规定，导致 业委会的运作困难和操作的不规范。而且业委会的成员又 有各自的利益，他们可能因为私利，在物业管理中发挥的效 用难以定夺。原因在于，业主与物业管理公司的效用目标不 一致。因此，在争论物业管理诸多问题时，更应该重视在源 头上重视业主委员会的建设。否则，它根本代表不了业主的 利益，不可能对物业公司实施有效监督。当物业管理公司和 业主有矛盾时，难以力求公正，混乱局面很难避免。 业主与物业管理公司沟通不畅。据调查，由于计划经济 时期的福利分房及低租养房的影响，部分业主对物管运作缺 乏了解。短期内还没有形成物管的消费观念。业主对物业 管理相关条例既不专业也不刻意了解。物业公司虽然到处 说自己亏损严重，但又不肯按政府要求的定期向业主公布帐 目，致使业主怀疑物业公司的诚信和交纳的管理费用是否用 于自己物业的管理。因此，物业公司和业主之间的沟通十分 必要，否则就可能矛盾重重。 开发商遗留问题多。现阶段，由于楼宇施工质量差导致 楼宇墙皮脱落、漏水，甚至出现墙体撕裂现象。房地产开发 建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修 费很高，物业公司根本无力解决，建设和管理脱节造成了物 业管理先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售，做不 切实际的承诺，如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的 物业管理等等，给后续物业管理带来了被动局面，一旦处理 不当，或业主表现激进，就会加剧业主和物业公司之间的矛 盾。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划 清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司 的责任。 物业管理服务收费难。自从有了物业管理公司那天起， 物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存 和发展，表现有两个方面：一是物业管理费用征收标准实际 执行不到位，远远低于物价部门审定标准；二是部分业主拖 欠、拒交物业管理费的现象比较严重。分析其原因，主要有 三点：一是物业管理市场化程度不高，缺乏竞争意识，运作不 规范。实践中，物业管理服务质量不到位，在一些地方，物管 企业重收轻管，多收少管，质价不符的现象比比皆是，引起了 广大业主的不满。二是物业管理的整体性和业主交费的分 散性矛盾。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着 全体业主的共同利益。三是对违约拒缴物业管理服务费缺 乏有效的制约措施。现在违约拒缴服务费的不是个别现象 而是普遍情况，有的小区拒缴率高达40%—5 0%。 物业管理市场化程度低。作为目前物业管理企业的主 体，继承式和自管式的物业管理占了现有物业管理公司的 90%,这种建管不分的体制影响了物业管理社会化、市场化、 专业化的发展方向，并带来了许多问题，业主投诉连连攀升， 引出了许多法律问题，从而影响了物业管理规范、理性、健 康的发展。 物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电 维修保养等，这些项目实际上是货真价实的、科技含量高、 专业性强的独立行业，而我国物业管理行业的现状是，绝大 多数物业管理企业由于规模偏小，不可能花很高的成本配置 高级专业人才，这就出现了尴尬的局面。此外，物业管理服 务观念僵化、管理模式陈旧，绝大多数物业管理企业没有设 置对产品品质进行创新和升级的研发部门，从而使物业管理 与服务的模式、技能和方法落后。 物业管理的发展对策 贯彻落实《物业管理条例》，出台配套法规。完善的物 业管理法律体系需要在与国家已经颁布实施的其它法律法 规互相衔接，由不同层次、不同类型的法律规范组成有机整 体，并成为国家法律体系必不可少的分支。完善的物业管理 法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各 项活动均有法可依。 加速引进竞争机制，培育物业管理市场。我国的物业管 理是市场经济的产物，市场经济的运行和发展时刻离不开竞 争。只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才 能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形 成，应做好以下工作：将深圳等城市物业管理引进竞争机制 的成功经验和做法在全国范围内推广。深圳市是全国率先 通过招投标的方式选聘物业管理企业的，并获得巨大成功， 各地应学习深圳等城市