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新时期房地产开发风险的思考 摘要：随着中国经济的快速发展，房地产业得到空前的发 展，但同时也遗留下众多的社会问题。在新时期的环境下， 尤其是国家出台的各类政策影响下，房地产开发的风险与日 俱增。任何盲目的开发都极有可能造成投资的失败，致使公 司经济利益的损失。所以，开发企业必须重视风险、分析敏 感因素，并且对风险事件提出有效的风险控制方法，谨慎投 资。基于此，文章对新时期房地产开发风险进行分析，以期 能够提供一个借鉴。 关键词：新时期；房地产开发；风险管理 中图分类号：F293文献标识码：A 新时期房地产开发的风险 1.1国内局势变动，政策方向调整 众所周知，土地的所有权归国家所有，因此，房地产公 司要想对房地产予以开发，就要先取得土地的使用权方可进 行房地产的开发活动。而我国对土地的使用有着严格的规 定，所以，房地产企业在房地产开发过程中，首要的风险就 是如何取得土地的使用权。其次，国内局势的变化，政策方 向的调整。房地产的开发与周边环境，国内经济发展等都有 着密切的关系。因而政府对房地产行业的发展变化十分的重 视，并且针对不同的需要调整房地产开发的政策与管理。 1.2项目分析不合理，经济环境难把握 在房地产开发之前，企业往往会对开发项目进行全方位 的分析，明确开发的内容以及潜力等。在对项目进行分析时， 若房地产企业没有对项目的各方面予以综合考虑，极易使房 地产开发工作埋下不必要的隐患。在实际的工作过程中，常 见的项目分析不合理包括以下几类情况。其一，对项目资本 把握不正确。其二，融资渠道狭窄，难以满足融资需要。其 三，无法预见房地产开发中可能出现的问题，造成房地产开 发工作中的风险增加。此外，未对经济环境予以有效把握， 也是造成房地产开发风险的原因之一。 1.3经营策略有偏差，市场定位不准确 企业要想得到长足的发展，首要条件是制定切实企业的 经营策略，如果企业的经营策略出现偏差，那么经营过程中 的风险就不断增加。经营策略对于房地产企业的发展更是极 其重要，在房地产开发之前，企业会制定出完备的经营策略 以指导房地产企业的发展。而这些经营策略出现偏差，直接 会导致房地产开发工作的失败。同时，房地产开发公司也应 明确自身在市场中的定位，从市场定位的角度出发，对房地 产企业予以全面完善。 1.4房产质量不迗标，安全管理不到位 房地产开发最主要的问题就是保障房屋建筑的质量。因 此，质量问题是房地产开发公司关注的重点之一。与房屋工 程质量有关的包括工程的设计及工程的施工，其中，工程设 计不合理、不科学会导致整个房屋建筑工程质量的下降。而 房屋建筑工程施工质量难以保障，将对其今后投入使用的功 能性等产生影响，致使劣质房屋的出现。安全问题是工程施 工中的关键问题，在施工中但凡出现安全事故，不仅会对房 地产开发企业带来负面影响，同时还可能对施工人员的生命 安全造成威胁，因而安全问题也是房地产开发中所存在的一 大风险。 1.5资金控制不到位，经营管理有缺陷 资金控制问题是房地产开发过程中经常遇到的问题。由 于房地产开发需要大量的资金投入，因此在房地产开发的过 程中，一旦资金供应出现断裂的不良现象，就导致整个房地 产开发项目的停滞。除了资金链供应不到位外，工程施工成 本预算不准确，工程施工进度难以高效控制等，均会使得房 地产开发公司的工作受到负面的影响。同时，鉴于房地产开 发工作是一项长久而复杂的工作，因而需要强有力的监督与 管理，而当前诸多房地产开发公司由于工作重心设定的不 同，造成房地产经营管理上出现缺陷。 房地产开发风险管理的流程 2. 1风险识别 风险识别是房地产开发商针对开发的不同阶段，在风险 事故发生之前预测风险，对风险进行分析。风险预测，是开 发商通过可行性研究，了解客观存在的各种风险，寻找可能 导致风险事故发生的各种因素；分析风险，是在风险预测的 基础上分析风险可能带来的后果，为减少和预防风险的发生 拟定方案。风险识别作为风险管理流程的第一步，是风险管 理的基础和关键。 2. 2风险评估 房地产开发的风险评估是在对风险识别的基础上，分析 项目存在的弱点、面临的威胁、可能发生风险的概率、以及 风险可能造成的负面影响程度。在房地产开发过程中，为减 少投资失误和风险，需要编制项目投资风险评估报告。在编 制报告的过程中，通过搜集丰富的资料和数据，对开发项目 的风险进行定性和定量的分析，将风险按照高低程度排序， 编制风险列表进行专题研究。根据风险评估的结果，开发企 业要采取相应措施规避风险。 2. 3风险控制 房地产开发的风险控制，是投资主体在项目的开发过程 中自觉控制风险，根据情况变化进行风险管理策略的调整， 主动对风险进行控制。风险控制是风险应对计划修正和提高 的过程。随着开发项目的展开和深入，管理者要及时发现新 出现的风险，关注由