重庆大渡口区某住宅地产项目策划报告.docVIP

目 录 摘要 Ⅰ ABSTRACT Ⅱ 1 总论 h 1 1.1 项目概况 h 1 1.1.1 项目基本情况 h 1 1.1.2项目规划指标 h 2 1.1.3项目技术指标 h 2 1.2 主要策划结论 h 2 2 项目投资环境分析 h 5 2.1 我国目前房地产行业发展形势分析 h 5 2.1.1 2008年全国经济分析 h 5 2.1.2 2009年经济形势展望 h 8 2.1.3 2008年全国房地产投资开发情况 h 9 2.1.4 2008年全国房地产政策回顾 h 15 2.1.5 2009年房地产政策 h 17 2.2 重庆市投资环境分析 h 19 2.2.1 宏观经济状况与城市规划 h 19 2.2.2 重庆市近期房地产市场分析 h 22 2.3 大渡口区房地产市场投资环境分析 h 29 2.3.1 大渡口区区位优势和经济发展状况 h 29 2.3.2 大渡口区房地产发展状况 h 30 2.3.3 大渡口区房地产发展前景 h 36 3 市场分析与定位 h 38 3.1市场调查分析 h 38 3.1.1调查方案 h 38 3.1.2调查资料统计及分析 h 38 3.1.3调查总结论 h 47 3.2区域竞争物业分析 h 48 3.3项目地块SWOT分析 h 84 3.3.1 项目概况 h 84 3.3.2项目SWOT分析 h 87 3.4项目市场定位 h 89 3.4.1项目形象定位 h 89 3.4.2目标市场定位 h 90 3.4.3项目产品定位 h 93 3.4.4 项目价格定位 h 95 4 项目产品策划 h 96 4.1项目产品策划指导思想 h 96 4.2项目产品策划的目标和原则 h 96 4.2.1项目产品策划的目的 h 96 4.2.2项目产品策划的原则 h 96 4.3产品策划的依据 h 97 4.3.1地块规划要求 h 97 4.3.2竞争性物业调查 h 97 4.3.3目标客户的需求 h 98 4.4项目总体规划 h 98 4.4.1项目总平面规划 h 98 4.4.2建筑设计 h 100 4.5小区配套 h 105 4.5.1公共配套 h 105 4.5.2智能配套 h 106 4.5.3机电配套 h 107 4.6 项目技术指标 h 108 5 投资估算与融资筹划 h 109 5.1投资估算说明 h 109 5.1.1晋愉·逸岭项目数据 h 109 5.1.2计费方法依据说明 h 109 5.2投资估算过程 h 110 5.2.1土地费用 h 110 5.2.2前期工程费 h 111 5.2.3建安工程费 h 111 5.2.4基础设施建设费 h 112 5.2.5公共配套设施建设费 h 113 5.2.6开发期间税费 h 113 5.2.7不可预见费 h 114 5.2.8管理费用 h 115 5.2.9销售费用 h 115 5.2.10财务费用 h 115 5.3资金筹措计划 h 116 5.3.1项目运作计划 h 116 5.3.2项目资金投入计划 h 116 5.3.3项目资金筹措计划 h 118 5.4项目融资渠道分析 h 119 5.4.1企业融资环境 h 119 5.4.2本项目融资渠道 h 121 5.4.3融资建议 h 122 6 项目财务分析与风险规避 h 125 6.1价位的确定及收入的预测 h 125 6.1.1高层住宅部分的价格确定 h 125 6.1.2花园洋房住宅部分的价格确定 h 127 6.1.3车库销售价格的确定 h 130 6.1.4建议销售单价 h 130 6.1.5销售收入预测 h 130 6.2 项目财务评价 h 131 6.2.1税费计算 h 131 6.2.2盈利能力分析 h 133 6.2.3偿债能力分析 h 137 6.2.4财务评价结论 h 139 6.3项目不确定性分析和风险管理 h 140 6.3.1盈亏平衡分析 h 140 6.3.2敏感性分析 h 141 6.3.3风险识别 h 142 6.3.4风险规避的措施 h 144 6.3.5财务