房地产报-土地政策汇编资料.pptVIP

房地产行业年度报告（一）土地市场政策汇编（2012） 2013年1月6日 1 目 录 2 目 录 3 土地储备管理相关政策 土地储备管理政策总纲 征地标准问题—《土地管理法》 土地市场一级开发相关 建设用地二次开发－“三旧”改造 后续：存量土地及土地闲置相关政策 土地储备管理相关政策 4 土地储备管理政策总纲 12月26日 国土资源部： 建设用地管理“1+8” 我国建设用地管理坚持控制总量、优化增量、盘活存量、用好流量、提高质量，有疏有堵、有保有压，形成了“1＋8”的组合政策，保障了经济社会发展合理用地需求。“1”就是每年的建设用地增量安排，近几年每年下达计划约700万亩。 “8”就是拓展建设用地新空间的8条途径，分别为： 　农村土地整治，即“田水路林村”综合整治，可新增耕地10%至15%。 　严格规范开展城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点。 　低丘缓坡开发，也就是在保护生态的前提下城镇和产业建设上坡上山，少占或不占耕地。工矿废弃地复垦，这一政策已安排在12个省份试点。 　城镇低效用地二次开发，挖掘潜力并促进城镇的更新改造和产业结构调整转型。 　闲置建设用地处置，已清理出100多万亩，已盘活利用约50万亩。 　科学围填海造地，沿海地区每年安排30万亩左右。 　此外，就是对戈壁、荒滩和沙漠等未利用地开发利用。 　　2012年，在土地储备管理方面，国土资源部强调最多的还是对“空闲、低效利用”建设用地的再利用，对于以城中村为代表的“三旧”改造和 “城镇上山”政策为代表的“低缓坡开发”。 　　《关于加强土地储备与融资管理的通知》强调基础建设与储备脱钩与土地储备融资管控将进一步为房地产商进入一级市场创造条件。 5 征地标准问题－土地管理法修正案相关 12月24日 土地法草案： 补偿金不落实不得征地 土地管理法修正案草案明确规定，征收农民集体所有土地，补偿资金不落实的，不得批准和实施征地。并增加社会保障补偿，规定征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农村村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。 12月17日 福建： 上调征地补偿标准 福建省政府发出关于调整征地补偿标准的通知显示，从2013年1月1日起，福建征收土地使用的耕地年产值最低标准由每亩1100元调整为1300元，征地区片综合地价最低标准由每亩2.75万元调整为3.25万元。征收土地按所在区域的耕地年产值标准计算土地补偿费和安置补助费，其中耕地为25倍、果园和其他经济林地为9.5至15倍、非经济林地为6倍、养殖生产的水面和滩涂为8至11倍、盐田为7至9倍、未利用地为1.5倍。 11月28日 《中华人民共和国土地 管理法修正案(草案)》 第47条修订：将财产性补偿和安置补偿分离 ： 财产性补偿将以货币化的方式支付，即现金补偿；安置补偿则通过就业安置、生活保障性安置、纳入城市社会保障体系等方式实现，改变了此前一次性发放征地补偿款的征地补偿结构。未来土地补偿主要包括耕地的补偿和宅基地的补偿，安置方面包括就业、社保、培训等方面的安置，而这些加起来大概占到土地出让金总额的40%。 6 土地一级开发政策概述 　　土地一级开发，涉及了拆迁、基础设施建设等环节，是将生地变成熟地，是土地招牌挂前的必备工作。长久以来，土地一级开发权在经历了下放和局部收编的过程，从《关于加强土地储备与融资管理的通知》中关于“工程建设机构”与土地储备机构脱钩的规定来看，土地一级开发权下放是政策调整的方向。 　　企业参与土地一级开发的收益模式有两种：分成和固定比例，就上市公司已签订的合同来看，分成模式居多，比如云南城投享受的收益分成比例为50%，这意味着其开发收益与土地出让溢价率表现密切相关。即使对于固定比例的收益模式，由于参与开发的企业在土地竞买中多有优势，土地市场的火爆往往利好一级开发企业。 　　就2012年而言，（土地二级市场概述详见土地出让部分）土地市场经历了上半年的冷清后，在三季度回暖，并在四季度初显“火爆”的局面，对应土地一级开发指数在前三季度表现远逊于其他房地产个股，而随着地方政府在11月后加大推地力度，地王频现带动二级市场对土地一级开发相关个股，尤其是一级开发合同较多的企业（清单相见尾页-附）进行追捧。 　　其中，绵世股份12月上涨22.96%，云南城投上涨20.64%；大名城上涨45.09%，黑牡丹上涨43.85%，新湖中宝上涨35.53%，铁岭新城上涨29.65%。 7 土地一级开发相关资本市场表现 配套工程投资 同比增速 一级开发指标回暖 10-20 国土资源部：满足各业用地需求 12-1 工矿存量地及集体建设用地入市传闻 11-28 土地法修正案(征地赔偿相关) 7-25 《关于加强土地储备与融资管理的通知》 8 土地市场一级开发－一级开发与储备