国外“合作居住”（Co—Housing）社区开发过程解析.doc

国外“合作居住”（Co—Housing）社区开发过程解析 2011年7月 Ju1.2011 天津大学(社会科学版) JOURNALOFTIANJINUNIVERSITY(SOCIALSCIENCES) 第13卷第4期 VoI.13No.4 国外”合作居住”(Co—Housing)社区开发过程解析 张睿,张玉坤 (天津大学建筑学院,天津300072) 摘要:”合作居住”社区是20世纪60年代最早出现在丹麦的一种新型居住模式.总体上说,其开发过程可以归 纳为开始阶段,编制发展计划阶段,编制设计及施工文件阶段以及建造阶段.文章将介绍”合作居住”社区开发的 开发模式,主要流程,居民参与过程,建筑师的职能和开发过程中通常使用的一些关键性策略,对这些开发经验加 以分析和整理,希望对中国房地产开发提供一些参考. 关键词:合作居住;开发过程;居民参与;共识决策 中图分类号:373241.99文献标志码:A文章编号:1008-4339(2011)04-0327-07 “合作居住”社区是2O世纪60年代开始最早在 丹麦出现的一种新型居住模式,社区通常由20—30户 组成,其布局兼顾社交和私密性两方面需求,私人住房 与传统住宅模式基本相同,公共设施(如游乐设施,院 落,广场,公共用房等)由居民共同所有.在”合作居 住”社区中,居民自觉参与设计和管理,社区内部定期 举行聚餐等公共活动以加强成员间的交流.”合作居 住”的特征归纳为:居民参与设计过程,社区规划鼓励 居民互动,”公共用房”为各种居民活动提供场所以及 强调居民自我管理. 半个多世纪以来,”合作居住”理念从北欧地区逐 步传播至北美,澳洲以及日本和韩国等地,已有数百个 社区建成,从策划,开发,施工,到后续社区管理等各方 面,”合作居住”都显示出与普通住房模式的差异性. 研究”合作居住”的开发过程,对于改进我国现阶段普 遍应用的自上而下,开发商为主导的住房开发模式,建 设居住者切实需要的理想社区,具有重要的借鉴意义. 本文将介绍”合作居住”社区开发的主要流程,开发模 式,开发过程中居民参与过程,建筑师的职能和决策模 式等关键策略,希望这种以居民为主导的住房开发模 式可以对我国住房建设有所启迪. 一 ,”合作居住”社区主要开发模式 最早关于”合作居住”社区的设想始于20世纪60 收稿日期:2010-09-20. 作者简介:张睿(1981～),女,博士研究生. 通讯作者:张睿,zhangrui—tianjin@hotmail.tom 年代的丹麦地区.1964年冬,丹麦建筑师扬?古兹曼 霍耶召集一群朋友,讨论当时的住房问题.他们认为, “合作”在家庭生活中是必要的,社区的规模应该足够 小,以便居民彼此了解,同时还应在舒适状态下,将公 共空间作为起居空间的扩展.1964年末,这个团体在 哥本哈根(Copenhagen)市郊的哈雷斯科(Hareskov)小 镇购买土地,并设计了社区(见图1).而后,经历了最 初的探索,建造过程中的挫折和反复,至1973年末,分 别建成Szettedammen和Skraplanet两个社区.这就是 最早的两个”合作居住”社区. 图11964年JanGudmand?H~yer在Hares- kov的”合作居住”社区设想示意 早期的”合作居住”社区建设主要由居民自主购 买土地,在商议过程中逐步推进设计,施工,资金管理 等事项.而后,随着其概念逐渐被主流社会接受,居民 组成从中产阶层逐步扩大到社会各阶层(也包括中低 收人人群).不同阶层,地域的人群在开发理念,生活 习惯,融资模式方面有一定差异性,”合作居住”也在 演进过程中衍生出一些新的开发模式,居民参与的程 天津大学(社会科学版) 度和方法也进行了改进.对开发模式的选择也常会影 响居民参与的程度,目前开发模式主要有以下几种. 1.项目开发模式 早期”合作居住”社区多采用项目开发模式(Pro— iectmodel,也称为传统开发模式).这种模式下,由部 分社区成员组成核心团体(coregroup),参与开发过程 的所有事务,即从选址,确定目标,社区设计,项目资金 筹措,到营销和管理各环节J.高风险和对成员能力 的高要求是该模式的主要特征.这种模式需要团体具 备充足的现金和信贷能力,有关开发和施工进程的知 识,并能在适当时机做正确决策.同时,由于开发过程 较长,从项目开始到结束一般需4年左右,这种模式还 需要居民保持对项目一贯的控制力. 通过这种开发过程,成员问开始有可分享的共同 经历,居民在参与开发过程中学习到了团体沟通技巧, 锻炼了决策能力,在彼此沟通和解决问题的过程中发 展一种”集体凝聚力”,这些都有助于居民在未来的 生活中更好的管理社区.从某种意义上说,项目开发 模式是最符合”合作居住”概念初衷的开发模式,早期 北欧地区的社