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房地产行业季度发展报告 PAGE 2 高通智库2013年8月2 高通智库 2013年8月25日 铁狮门——基金开起地产金融发动机 房地产标杆企业研究 高通智库 房地产标杆企业研究 高通智库 电话：(0102/3 邮箱：gt@ 网站： 高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。 摘 要 铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过355个，总物业面积逾1.25亿平方英尺（1160万平方米）。铁狮门在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过644亿美元。 受经济环境的影响，铁狮门在中国的发展并不顺利。高点进入，低点推出，使得铁狮门的中国项目一路坎坷。在坚持发展中国市场的策略下，铁狮门也在逐步发展适合中国的地产及基金模式。 铁狮门擅长通过纵向一体化的综合运营，获得项目开发运营的最大收益。尤其是对前端的投融资管理以及后端的物业运营管理的成熟操作，让铁狮门在高端物业的投资和管理中表现突出。 铁狮门共发行了14只私募基金和一只上市公募基金，累计筹集了超过230亿美元的基金和投资资金。通过合资基金模式，铁狮门以不到5%的资金投入，分享了超过40%的项目收益。 在2008年的金融危机中，因为雷曼等合作伙伴的问题以及房地产价格的下跌，铁狮门损失惨重，上市基金TSOF面临严重的债务危机。 对管理团队的激励机制以及基金的运作模式是导致铁狮门基金面临高泡沫风险的重要原因。通过同凯德基金的对比，可以发现铁狮门多数基金都是偏向高风险的资产收益型基金。 铁狮门的重要地标性物业，如洛克菲勒中心和克莱斯勒中心，都是通过收购经典核心物业并改造后，打造新的地标性物业。 房地产标杆企业研究 PAGE 3 房地产标杆企业研究 PAGE 2 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一、铁狮门概述 4 1. 铁狮门简介 4 2. 铁狮门发展历程 4 3. 铁狮门与中国 6 二、纵向一体化的综合业务 8 1. 投资与开发 8 2. 设计与工程 9 3. 物业租赁 10 4. 物业管理 11 5. 投资管理 11 6. 可持续发展 14 三、地产金融 14 1. 基金运作 14 2. 基金模式的危机 16 3. 危机原因：从经营杠杆到财务杠杆 20 4. 铁狮门模式与凯德模式 21 5. 铁狮门人民币基金 24 四、标志性物业 25 1. 洛克菲勒中心 25 2. 克莱斯勒中心 28  图表目录 TOC \h \z \c 图表 图表 1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米） 4 图表 2：铁狮门发展历程 5 图表 3：铁狮门在中国的物业分布 6 图表 4：铁狮门纵向一体化模式 8 图表 5：铁狮门投资调查过程 9 图表 6：铁狮门物业投资开发组合 10 图表 7：铁狮门物业内部管理程序 11 图表 8：铁狮门全球项目可持续发展认证（平方米） 14 图表 9：铁狮门全球投资基金 15 图表 10：TSOF股价表现 18 图表 11：TSOF营业收入和利润情况 18 图表 12：TSOF近年运营情况 19 图表 13：CRCT与TSOF的激励机制比较 21 图表 14：凯德地产基金的运作模式 23 图表 15：铁狮门地产基金运作模式 23 图表 16：华宝铁狮门基金投资苏州项目概况 25 图表 17：洛克菲勒中心概况: 26 图表 18：克莱斯勒中心概况 28 一、铁狮门概述 1. 铁狮门简介 铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：TSP）成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。铁狮门秉承创造最大的价值的哲学理念，并与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。 铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过355个，总物业面积逾1.25亿平方英尺（116