新加坡房价对城市竞争力的影响研究.docVIP

新加稠很碣謀力咖醐究 2018-03-14 20:09:03现代管理科学2018年2期 表1 1970年?2010年新加坡 三大产业产值占GDP的比重变化情况 第一产业 产值比重 第二产业 产值比重 第三产业 产值比重 1970 年 2.5% 30.2% 67.5% 1980 年 1.4% 38.5% 59.9% 1990 年 0.3% 36.6% 63」％ 2010 年 1.5% 24% 74.5% 数据来源:新加坡统计局O 文章针对新加坡房价对城市竟争力的影响进行案例分析。研究发现新加坡房价和城市 竞争力基本保持同步上升的历史趋势。新加坡相对适宜的房价分别从城市经济增长、产业转型升级、 人力资木积累等方面促进城市竟争力的提升。新加坡经验启示主要体现在政府严格有效的宏观调控、 合理的住房制度保障、科学的多中心城市空间规划三个方面。新加坡的发展经验对世界各国城市的竞 争力提升提供了许多经验启示。 关键词新加坡；城市竟争力；房地产价格；经验启示 一、引言 新加坡是一个地处东南亚地区、拥有718.3平方公里的国土面积的“花园城市”国家，常住人口 547万人，人口密度高达7 257人/平方公里，是亚洲发达的资木主义经济国家，与韩国、中国香港、 屮国台湾并称为“亚洲四小龙”。近年來，新加坡城市综合竞争力稳步增长。已经成为亚洲最大的金融 中心城市，也是一座冉冉升起的妣界一线城市。当前，全球许多发达国家和发展屮国家的城市房价高 企并且暴涨，增加了居民的住房负担，影响了企业的盈利和牛?存，甚至威胁到社会的稳定，影响了城 市竟争力的提升。然而，根据Demographia近年來公布的《国际住房可负担性调查》报告，2010年、 2012年、2015年和2016年间,新加坡的房价收入比分别为5.1倍、4.4倍、5.6倍和5倍。根据新 加坡建屋发展局数拯的计算，1999年、2003年、2005年、2008年房价收入比则分别为3.91倍、 3.90倍、4.49倍和5.15倍，均处于国际公认的3?6的合理区间内。胡润研究院发布的?2017中国 高净值客户海外置业展望》则指出，新加坡已成为最适宜高净值人群投资移民的国家之一。总体來看, 新加坡房地产业一直保持了合理稳定的价格发展态势，宜居环境优良，这些都为新加坡经济发展创造 了良好的条件。在土地紧缺、人口稠密的条件下，新加坡依然将房价调控在合理的区间内，保持世界 一线城市的地位，具有世界一流的城市竟争力。这背后有哪些值得推广的经验？值得我们深入探究。 二、 新加坡房地产业和城市竞争力的历史回顾 房价对城市竟争力的影响，作用于竟争力内在构成，反映在竟争力的外在表现。因此，这里首 先有必要对新加坡房价和城市竞争力的发展历史进行回顾。 新加坡房价的历史波动。新加坡房价的历史波动大致呈震荡上升态势，主要分为以下三个阶 段第一阶段是1970年?1992年，这一期间新加坡房价呈稳步上升趋势。主要原因在于1970年? 1989年期间，新加坡政府通过建屋发展局向组屋购买者提供低息贷款的方式推行“居者有其屋”计划， 并且不断完善中央公积金制度，促进了新加坡房地产业的稳步发展。第二阶段是1992年?2005年, 这--期间内，由于亚洲金融危机作用下，新加坡房价出现剧烈波动。在国际游资及本地炒家疯狂炒买 的推动下，1986年?1996年间新加坡房价出现暴涨，其中私宅价格更是涨幅达到440% 1996年? 2005年间，在金融危机和组屋转售限制放开的冲击下，新加坡房价大幅下跌，这期间的私宅价格的 跌幅达到45%；第三阶段是2006年?2014年，这一期间内新加坡楼市进入复苏阶段。由于美联储 实施量化宽松政策的冲击，大量资金（大部分为外资）涌入房地产市场，新加坡房价短期内暴涨超过 60%,房价跃居亚洲第二的位置，并在2014年达到顶峰。在此之后，在政府冷却措施作用下，房价 己连续3年出现回调现象。 新加坡城市竞争力的历史发展。总体而言，新加坡城市竞争力大致呈持续上升态势，主要体 现在经济发展、科技创新和产业升级三个方面。第一，经济发展方面，近40年来，新加坡人均GDP 持续提升。1976年?1996年约20年间，人均GDP从1万美元增长到3万美元。到2016年，人均 GDP己上升至5.2万美元。在此期间，劳动生产率则呈震荡上升态势。第二，科技创新能力方面， 新加坡RD投入逐步提升。1990年新加坡RD投入仅为5.72亿美元，到2008年己持续攀升到71.28 亿美元，受次贷危机影响，2010年RD投入下降到64.89億美元，2012年回升到72.45亿美元， 年平均增长率约为12.2%；第三，产业结构方面，如表1所示，比较新加坡1970年、1980年、1990 年、2010年三大产业的地位，可以发现新加坡产业结构己逐步优化，表现为