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重庆房地产市场分析报告 战略投资部 2004 年 11 月 1 目 录 一、重庆市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、重庆房地产行业的供应分析 四、重庆市房地产市场需求分析 五、重庆市房地产企业状况 六、重庆市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议 2 一、重庆市房地产行业发展特征 长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低 租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80 年代开始，国家推 进了城镇住房制度改革；98 年开始停止住房实物分配后，再加上住 房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行 业得到了快速发展。 近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积 压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格 上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一） 综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要 有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房 供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、 不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动 格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏， 政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机 3 构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善， 目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展， 这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营 发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争 力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策 有： 银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风 险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设 置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分 点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首 要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较 长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理 整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开 发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等 突出问题，促进开发区规范、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、 水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资 本金比例，抬高行业进入门槛。 这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业 4 高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况 下，越来越希望通过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投 资的过快增长。这些政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步 紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的 投放。 在目前房地产行业融资渠道比较单一的状况下，房地产企业很难 从银行以外的渠道获得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的 资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。融资难度的加大意味着 房地产开发商的开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的 过程。有品牌、实力，管理能力较强的公司将获得较大的生存空间， 并获得更多的政府的支持；而实力不强、信用资