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浅谈在我国发展RE I T s 【摘要】REITs的未来扑朔迷离，但面对旺盛的融资需 求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元 化融资趋势，笔者认为REITs在经过一系列的调整后会有 一个更广阔的发展前景。 【关键词】发展REITs REITs (RealEstatelnvestmentTrusts)即房地产投资信 托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并 将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。虽 然在行业分类中，房地产行业往往被划入金融业，但只有 在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地 产才真正的金融化。投资者可以通过证券市场购买，享受 投资回报。 REIT s在欧美的发展已经十分成熟，在亚洲才刚刚兴 起。国外根据投资类型(赢利模式)不同将REITs分为权益 型(EquityREI Ts)、抵押型(Mo rtgageREIT s)、混合型 (Hyb ridREITs)。权益型REITs是指直接经营具有收益性 房地产的投资组合，收入主要来源于租金收入和房地产增 值后买卖房地产的交易利润。抵押型REHs主要是扮演金融 中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收 入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息， 以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收 益。混合型REITs指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投 资资产。在欧美国家的实践中，权益型REITs均占主导地 位。 REITs可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等， 可在不同层次上为房地产企业服务。REI Ts还能灵活充分 地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠 道难以解决的问题。相对银行贷款而言不但可以降低房地 产业整体的运营成本、节约财务费用，还利于房地产资金 的持续运用和公司的发展。它不仅是低风险、流动性大、 高收益且收益稳定的房地产投资产品，还能够有效地拓宽 开发商的融资渠道。自对房地产行业进行专项调控以来， “银根” 一直紧缩，房地产行业普遍处在资金饥渴的状态。 作为一种资产证券化的金融产品，R EITs恰恰可以起到打 通房地产行业融资渠道的作用。故此，地产业界对REITs 期待尤甚。 另一方面，REITs又可以将房地产市场高速发展的利益 与合格投资者分享。REITs的收益主要来自不动产的经营租 金收入，收益较高，也比较稳定，实际是让投资者分享到 房地产业的高收益。REITs的管理基金作为房地产运作的专 业机构，将对收益回报有很大保证。另外，REITs主要投资 于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商业等，不参与房地 产投资开发项目。不具备稳定资金收益的项目不能注入R EITs,这将有利于减少市场投机。REI Ts虽然是汇合了投 资者的资金对房地产进行投资，但其和基金是不同的，其 名为信托，但采用的是企业架构，以公司方式运作的，RE ITs的投资者也是其股东。在美国，REI Ts作为公司也有一 定的特殊性，投资者可享有税务优惠，REIT s在公司层面 不用征税，其前提是90%的净利润必须作为股利分派给股东。 因此REIT s的投资者注重的是其股息收入。REITs投资者 来自股息的收入一直保持稳定，而总收益则由于受到房价 走势影响，有较大的波动。由于各类物业提供的租金收入 不同，各股权型REHs所提供的股息收入也有差异，为不同 偏好的投资者提供了多样化的选择。 从宏观大环境的角度来看，我国已经具备了发展房地 产信托的客观条件：首先，房地产制度的改革，为房地产 权益的分割准备了条件。其次，金融体制改革，为房地产 权益转化为证券并得以流动创造了条件。再次，信托业相 关法规制度的建立和完善为房地产信托业务的规范和蓬勃 发展奠定了法制基础。 因此，在我国建立REITs值得期待。但目前建立REI Ts仍存在一些挑战和问题，在法制、监管、机构和人才四 个方面存在瓶颈。首先，REI Ts在国外大力发展的根本原 因在于能享受税收优惠，但中国税收优惠还有待进一步明 确，因此应尽快制定有关于REHs的税法。其次是管理人和 被投资企业的道德风险问题。由于信息不对称，管理公司 有可能利用各种机会牺牲投资者的利益牟取私利；一些运 作不规范的企业也往往在获得投资后，侵占原有股东的利 益。因此投资后的监督必须严格充分。然后，由于房地产 投资信托基金主要投资于房地产，因此对房地产资产的背 景、资产估值、负债情况等的调查就显得非常重要。所以， 除了房地产二级市场的发展所需要的房地产价值评估机构 外，房地产中介机构、担保机构、保险机构、资信评估机 构以及代理机构对于房地产投资信托基金的正常运作也是 至关重要的.我国这些相关机构目前还较为缺乏，且运作 极不规范，应大力发展房地产投资信托基金的相关机构， 以为房地产投资信托基金的发展提