理性房地产开发企业的非理性决策.docVIP

理性房地产幵发企业的非理性决策 内容摘要：文章使用卡尼曼的“前景理论”初步分析 了理性的房地产开发企业在市场竞争中出现的非理性行为， 进而导致了市场结构的非理性均衡。 关键词：房地产开发企业理性博弈非理性决策前景理 论 房地产和住宅市场是一个复杂的系统；作为重要组成 部分的新房市场对其影响巨大。在北京房地产和住宅市场 日益成熟的今天，竞争使开发企业占据在新房市场的不同 层次上可将其简单的划分为高端、中端和低端市场。处于 高端市场的开发企业向市场提供高档商品房、别墅等项目， 处于中低端市场的开发企业向市场提供普通商品房或经济 适用房等项目。在面对市场需求结构变化后，处于不同层 次的房地产开发企业在竞争博弈过程中出现的非理性决策 行为导致了市场结构的失衡。 博弈模型 本文设定在高端市场开发企业为甲类企业（以下简称为 甲），在中低端市场的开发企业为乙类企业（以下简称为乙）。 假设如下：在博弈模型中甲乙均是理性人，即追求自身效 用的最大化；甲乙进行的是非合作博弈；在市场机制失灵 出现开发过热、房地产泡沫或结构失衡时，政府实施的宏 观调控政策符合甲乙的长期利益。在此假设条件下，由于 房地产开发周期长区域性强等特点，甲乙之间的博弈可视 为静态博弈。按照不完全信息静态博弈原理可知，每个参 与人只知道另一参与人类型的概率分布而不知道其真实类 型，他不可能准确地知道另一参与人实际上会选择什么策 略；但他能正确地预测到其他参与人的策略是如何依赖于 各自的类型。他决策的目标就变为给定自己的类型和别人 的类型的情况下，最大化自己的期望效用。 假设住宅市场需求结构发生了较大变化，乙获得高利 润的可能性是X;住宅市场需求结构发生较小变化，乙获得 低利润的可能性是（1-X）。 甲乙博弈策略及支付表达式： rl、cl:甲成功进入中低端市场开发项目获得的收益和 用于项目建设的必要成本； r2、c2:乙在中低端市场开发项目获得的收益和用于项 目建设的必要成本； cl2：甲进入乙斗争使甲付出的额外成本；c21：甲进 入乙斗争使乙付出的额外成本； ell：甲进入乙默许中低端市场竞争自然加剧使甲支出 的额外成本； c22：甲进入乙默许中低端市场竞争自然加剧使乙支出 的额外成本； 表中0表示甲不进入在中低端市场获得的效用为0; 字母大小写含义是：大写代表处于住宅市场需求结构 发生较大变化条件下；小写代表处于住宅市场需求结构发 生较小变化条件下。 甲的策略为S = （ a，1-a）,即甲以a的概率选择进 入，以l_a的概率选择不进入； 乙的策略为丫=（0，1-0），即乙以3的概率选择默 许，以1-3的概率选择斗争； (0a，Pl)o 甲的效用函数 Ul= a { [ (R 1-Cl-Cll)x +(rl-cl-cl 1) (1-x)] 3 + [ (R1-C1-C1 1-C12)x+(r 1-cl-ell-c 12)(1- x)] (1-3 ) }+ (1-a ) X0 对上述效用函数求导，得到甲最优化的一阶条件，并 解为: P ° = [ (R1 -C1-C11-C1 2)x+(rl-cl 一cll_cl2) (1 一x)] / [-C1 2x-cl2(l-x)] 乙的效用函数V=3 { [(R2-C 2-C22)x+ (r 2-c2-c22) (1- x)] a +[(R 2-C2)x+ (r2 _c2) (1—x)] (1—a)} + (1—0) {[ (R2— C2 -C22-C21)x +(r2-c2-c2 2-c21) (1-x )] a +[(R2-C 2)x+(r2-c2)(l-x)](l-a)} 对上述效用函数求导，得到乙最优化的一阶条件a [C2 lx+c21 (l~x ) ]=0,并解为： a o= e(0^ e ^1) 即上述非合作不完全信息静态博弈混合策略的纳什均 衡解为： a o= ￡ (1) 3o = E (Rl-Cl-C ll-C12)x+(rl-cl-cll-cl2) (1-x)] / [_C12x_cl 2(l_x)] (2) 混合策略纳什均衡解的存在性： C21x+c21(l-x)=0，即：x=c21/(c21-C21) (3) [(Rl-C 1-C11-C12)x+(rl-cl-c ll-cl2)(1-x)] (rl- cl-cll)/[(rl-cl-cll)-(R 1-C1-C11)] (4) 只有当(1 )、(2)式成立时混合策略的纳什均衡解才得 以存在。(1)表示甲只能以概率为e选择进入，或者说有 ￡比例的企业从高端市场进入中低端市场。(2)表示乙以 的概率选择默许，或者说在中低端市场有P °比例的 企业选择默许。混合策略纳什均衡是：a 3 ° =[(R1- C1 -Cll-C12)x +(rl-cl-cl l-cl2) (